怎样投资商铺？记住这三大要点！

投资，是改善生活水平最直接，也是最快的方式之一。人们通过资金杠杆作用来获取利润差，既有丰厚的回报，同时也存在着一定的风险。随着国家调控重心倒向了“房住不炒”，打压了恶意投资的炒房客，而良性的投资行为仍存在，只不过主战场由住宅转向了商业领域。

如何选择商铺？什么样的适合我？

商铺产品一般可分为三大类型，商业中心店铺、道路两侧的店面商铺、社区底商或（学校）周边商铺。投资的参考价值可以排列为：

① 高入住高端社区底商

② 高入住中低端社区底商

③ 区域中心商业体临街铺

④ 低入住中低端社区底商

⑤ 新辟商业街临街铺

⑥ 大型商业综合体外街

⑦ 商业综合体格子铺

⑧ 商业综合体产权式商铺

笔者将商业综合体放到了最后，主要参考租售比与投资者承受能力，并不代表它们不具投资价值，而是风险系数较高。

此类商业中心均为统一运营、招商、招租，与对方共同承担风险，而且广告法中明文要求商铺推广不得含有升值或者投资回报的承诺，你还放心将商铺“拱手相让”吗？商业中心广场倒闭停业的时有发生，笔者还未听说哪个社区底商整体停业闭店的。

但是，像万达广场、龙湖·天街、新城吾悦广场等这种运营成熟，具有性、性的大型购物广场，它们在运作前期已经对市场定位、生活与消费环境、片区未来规划发展等进行了针对性的研究分析，比你们更专业、更懂得投资。

如果您的经济条件较好，购买他们的商铺产品则需要抓住良机。一般小面积、位置好的铺位售出速度较快，但价格都比较高，需量力而行。

目前适合投资商业吗？

因为疫情的原因，人们减少了户外活动，商场与商户受到了较大的冲击影响，好在通过政府、商场与商户三方的共同努力，商业市场渐渐有所好转。这种“黑天鹅”事件对商业的市场影响是短期的、具有暴击性的。只要有需求，就会有市场，而且这种需求是长期存在的，疫情过后可以考虑入手。

社区底商怎么选择？都适合投资吗？

相对于商业中心铺位投资的不稳定与高风险性，笔者更建议大家选择投资社区底商。俗话说“商铺是越老越值钱、一铺养三代、租金稳涨”，都是对投资商铺的一种肯定，收益可用作养老金、旅游、教育子女费用，即是收益的来源，也可以是享受生活的一份“保单”。

看某一商铺到底值不值得入手，凭借下面两种方法即可论证，不包括黄金地段商铺：

在购买社区底商时，越靠近小区出入口的店铺越值得入手，这可以说是一种常识，因为那里人流密集度最高，而且一个小区的人流量（入住率）是投资购买的重要权衡元素之一。

如果新楼盘体量大，人流量不是很高，那就参考下周边500米范围内的消费环境，成熟的话可以入手，若没什么人气，即使未来规划再美好，也是3-5年的事儿，把钱如废纸仍在这还不如存在银行或投资于其他项目。

客单价，是指商铺（超市）每位消费者平均购买商品的金额，也就是平均交易金额，即客单价=销售额/顾客数。

周转频次，则是商铺中商品的周转次数，即为销售额/平均存货=销售额/（期初库存+期末库存）/2。

假如，某商铺年销售额为10万元，而平均库存刚好为10万元，则周转次数=销售额/平均库存=1次/年。

周转频次越低，意味着库存过大或销售额过低，可以推导出客流量同样处于低位，那么该商铺的价值就会相应低很多。

举个简单的例子，沈阳某小区50平商铺售价20000元/平，租金是100元/平·月，那么它的租售比就是100/20000=1：200，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200-1:300，依此便可得知该商铺投资潜力相对较大，租金回报率较高。同理得知，租售比越小，投资价值就越小。

租售比很好地解决了供求关系的干扰，成为判断产品炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的，它可用作权衡商铺是否值得投资入手的“杀手锏”。