2022年1-3月房地产企业销售表现·观点月度指数

从头部房企环比数据来看，房地产宽松政策开始显效，楼市正在逐步复苏，但是受疫情的影响，复苏力度相对较弱。

关于房地产企业销售表现研究成果指标体系更新说明：

观点指数研究院长期跟进研究地产行业市场发展与企业个体成长，在当前行业变化之下，权益销售更能反映房企的真实销售水平和回款金额，也贴合当前房企由注重发展规模到注重发展质量的趋势。因此房地产企业权益销售金额表现成为销售表现研究成果的最关键测评指标。

三月楼市复苏，前百房企权益销售环比增长25.5%

3月部分城市疫情反复，对楼市交易带来不利影响。但在六部委关于房地产的积极发言以及多地推出支持性政策正向引导下，市场对于房地产的信心正在扭转修复，住宅销售呈现复苏现象。

 数据来源：观点指数整理

观点指数发布的"2022年1-3月房地产企业销售表现"研究报告显示，3月份前100房企实现权益总销售金额3877亿元，环比增加25.5%，但由于去年同期高基数，同比减少57%。

1-3月，前100房企累计实现权益总销售金额11313亿元，同比减少48.6%，降幅较1-2月扩大5.8个百分点。 

 数据来源：观点指数整理

分梯次来看，1-3月前10以及31-50两个梯次的房企权益销售同比降幅较小，分别为46.7%以及46.4%。

 数据来源：观点指数整理

前20家房企1-3月录得权益销售同比减少42.3%，3月录得权益销售同比减少46.1%，环比增加33.3%，招商蛇口、金地、金茂、中海等多家房企实现环比增幅超90%。

从头部房企环比数据来看，房地产宽松政策开始显效，楼市正在逐步复苏，但是受疫情的影响，复苏力度相对较弱。在政策后续持续发酵过程中，观点指数预计5-6月将迎来楼市小阳春，整年销售呈现先低后高的趋势。

开发投资边际回暖，宽松政策下预计到位资金将改善

 数据来源：国家统计局，观点指数整理

国家统计局数据显示，1-2月全国累计商品房销售金额1.55万亿元，同比下降19.3%；全国累计商品房销售面积1.57亿平方米，同比下降9.6%；商品房销售均价为9845元/平方米，同比下降10.7%。

单月商品房金额已经连续7个月同比负增长，且今年1-2月销售降幅较去年12月（降幅为17.8%）扩大，主要原因是去年同期销售基数较高，且当前房地产行业景气下行，购房者对楼市信心不足，置业需求减少。

另外，1-2月商品房销售均价同比下降10.7%，体现出了销售压力下部分房企存在降价促销的举动。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

投资端，1-2月房地产开发投资额为1.45万亿元，同比增加3.7%，较去年12月（同比增速为-13.9%）出现边际改善。

开竣工方面，1-2月房屋新开工面积为1.50亿平方米，同比减少12.1%；房屋施工面积为78.45亿平方米，同比增加1.8%；房屋竣工面积为1.22亿平方米，同比减少9.8%。

土地购置方面，1-2月土地购置面积838万平方米，同比减少42.3%；土地成交价款369亿元，累计减少26.7%；土地购置单价为4403元/平方米，同比增长27.1%，房企拿地区域向高能级城市转移趋势明显。

可以看到，由于资金承压，房企新开工动力不足，竣工交付周期变缓，但是在加强预售资金监管以及保交楼的硬性约束下，施工面积呈现增长趋势。

在房企土地投资减少的市场环境下，观点指数预期未来新开工面积还会持续走弱，加快工程建设，将存量施工面积转为竣工交付将是房企当前的主要工作内容。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

到位资金方面，1-2月房地产开发企业到位资金2.51万亿元，同比减少17.7%，降幅较去年12月收窄1.6个百分点。当前房企资金仍旧承压，但略有好转。

从到位资金结构来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为0.41万亿元、0.78万亿元、0.80万亿元、0.41万亿元，同比增速分别为-21.1%、-6.2%、-27.0%、-16.9%

对比去年12月，国内贷款与自筹资金同比降幅缩减（去年12月降幅分别为31.6%、9.9%），但定金及预收款、个人按揭贷款却相反，降幅出现扩大（去年12月降幅分别为25.9%、8%）。

上述分化现象一方面是由于当前央行实行宽松的货币政策，优质开发企业的发债额度以及并购融资有所增加；另一方面楼市下行销售乏力，房企销售回款受阻，定金及预收款、个人按揭贷款两个指标恶化。

观点指数认为，随着货币政策、楼市政策持续调整，后续房企贷款、购房按揭数据将会改善，房地产行业流动性压力将有所缓解。 

郑州19条新政提振市场，房地产税试点暂缓 

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（郑州19条新政），其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境5大方面。

来源：郑州市政府网站

具体条例上，针对信贷端、需求端以及供给端，郑州19条新政提出了放松限贷、限购以及限价，包括对于名下只有一套住房且已结清房贷的，再贷款买房仍算首套；有老人来投靠家庭可新购一套住房、高品质住宅销售限价可以适当上浮等等。

此次郑州19条新政主要为了提振当地表现疲软的房地产市场。过去一年，郑州受到疫情、汛情以及行业趋势影响明显，商品住宅销售面积同比减少25%。

今年郑州房地产市场行情并没有好转，根据郑州房地产管理局发布数据，2月商品住宅销售5323套，销售面积61.6万平方米，同比减少32.3%。

面临市场持续下行，郑州及时推出19条房地产新政，内容覆盖信贷端、需求端以及供给端等方面，对楼市起到提振作用。

除了郑州，之前已有一部分城市已经推出了房地产宽松政策，包括菏泽、重庆、赣州等降低首套房首付比例，苏州、南京、广州等城市下调房贷利率等。预计后期部分城市将会进行跟进，因城施策，适当推出宽松政策，促进楼市交易。

另外，3月16日国务院金融委召开会议，提到关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

之后多个金融管理部门先后发声跟进。其中财政部表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。这一表述充分传递了稳楼市、稳预期的信号。

银保监会也表示鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

并购潮将起，合作项目股权交易先至

目前招商、华润、建发等优质央企国企完成并购债券发行，少数优秀民企如碧桂园、美的置业、旭辉也已获取金融机构的并购融资额度，预计未来行业将掀起一片并购潮流。