毛利率集体“跳水” 房地产尝试新逻辑

尽管融资收紧叠加集中供地正在颠覆房地产行业的发展逻辑，但一份利润率“集体跳水”的年中财报，多少让业内外人士感到震惊。

相较于缓慢的增长，业绩塌房往往只需片刻，上市房企的盈利能力下降有多夸张呢？根据wind数据，2021年上半年各行业的销售净利率在2.56%至33.99%之间浮动，房地产行业的销售净利率仅为6.96%，在24个行业中排名第15位，低于保险和运输等行业。

数据来源：wind

“销售净利率为12.37%，在全行业中排名第2位。”这是房地产行业2017年的数据，短短四年时间，房地产就跌落神坛，从备受瞩目的高利润行业急转直下。

毛利率首次跌破30%，这意味着房地产行业的发展逻辑已经彻底改变，也许，人们对房地产行业应该重新认识一下。

毛利率创十年最低

相较于净利率指标，毛利率能更多反应市场层面的变化，也更能反应行业之间的差别，从上市房企交出的半年报来看，毛利率大幅下降已成既定事实

房企提升利率的空间有多大？

在行业出清的背景下，毛利率的改善并非易事。

某TOP20房企总裁对和讯房产表示，改善毛利率的最大挑战来自于政策，按照调控基调，房价不能上涨，房企面临的选择，一是降价入市，二是不降价扛着，在现金流紧张的情况下，大多数房企只能选择降价销售，毛利率必然受到影响。

不过，虽然行业趋势如此，并不意味着房企在提升毛利率方面没有空间，上半年，华润置地、保利置业、时代中国、佳兆业等房企毛利率均在30%以上，且实现了增长，此外，宝龙地产、合景泰富、合生创展、九龙仓也保持了较高的毛利润水平。

2021年上半年毛利率表现较好的代表房企

显然，探究这些房企的盈利模式在一定程度上利于行业利润水平的改善，在众多改善房企毛利率的路径中，最核心因素是正确的拿地战略，拿对地块就相当于成功了一半，比较有代表性的例子是宝龙。

“宝龙过去那么多年不拿贵地不借贵钱，保持30%的毛利率还是有信心。” 宝龙地产总裁许华芳表示，上半年在整个土地市场很火的情况下，宝龙有策略调整避开最热的地方，扩大了安徽市场的投资，还在大湾区花了不少时间，拿到了广东中山跟佛山两个大型综合体项目。

拿对适合自己的地块也非常重要，比如， 保利喜欢拿一些大中型地块分阶段开发，由于开发周期较长，后期房价上涨，所以毛利率很高。不过，业内认为，该模型的缺陷在于库存周转率低、负债高，因此仅适用于央企、国企等融资成本较低的房地产企业。

随着地价上涨，房企也在不断提高其多元拿地能力，近两年城市更新受到很多房企的青睐，比如，中海在上半年分别通过产业资源整合、城市更新等模式获取了多个项目，合生创展管理层也表示，未来拿地更倾向于通过城市更新以及在一线城市的旧城改造、旧厂改造、旧村改造获得新土储。

除了开发主业，投资性房地产也是拉上利润水平的重要方式，典型房企如华润置地、合生创展、大悦城控股、宝龙地产等，以大悦城为例，上半年，大悦城控股持有型毛利率维持在64%，基本与去年持平，而销售型毛利率为22%，同比下降21个百分点，公司综合毛利率之所以能维持在30%以上，主要靠投资性房地产的拉动。

再比如，合生创展的毛利率高达63%，居行业高位，在合生创展2021年上半年营收构成中，地产只占34%，约为70亿港元，商业、合生活、基建、投资等非房板块收入占比达到66%，尤其是不动产业务的租赁收入持续贡献现金流，录得19.25亿港元总营业收入，同比增长37%，拉动明显。

除了拿对地和增加多元收入以外，房企还可以通过加快周转、发行绿色债券、加大科技提高管理能力等方式提高盈利能力，不过，以当前的房地产市场而言，这些方式对利润的拉升效果有限。

上述证券分析师认为，房企的管控效率还是很低，稍微抠一抠的话，也能抠出一两个点的利润来，但过程没有那么快，需要具备精细化的管理能力，空间有限，比如，周转率这个指标，其实已经到极限了，拿地开盘时间最快缩短到3个月，再往下很难继续压缩。

整体来看，业内对毛利率改善不太乐观，标杆房企如万科未来两年也有压力，祝九胜直言短期很难判断毛利率是否触底，实际上，大部分房企预期都是明年还会再低，但上述证券分析师认为，利润拐点不意味着之后就向上了，可以理解为一个L型。

接下来一两年，房企的日子会越来越难过。国泰君安证券研究数据显示，上半年房企地货比已达到约 56%，达到近年高点。在土地价格上升而销售均价稳定的情况下，项目结算的毛利率会持续受到压缩。

上半年土地成本大幅上行，地货比已达到约 56%

数据来源: 国泰君安

正如很多房企所预测的那样，在地价和售价双双严格限制的趋势下，房地产开发主业也许正在加快进入制造业逻辑。