宁波会出台房地产税吗？房地产税征收宁波房价会跌吗？

房地产税立法一直备受关注，一旦有消息就会立刻登上热搜榜，今年也不例外。

网友们对于房地产税立法的讨论非常激烈，有人认为地方债太高，房地产税五年内出不来;有人认为征收起来麻烦，标准也没有界定;有人认为房产税一定会来，薅羊毛是迟早的事……

01、为什么房地产税如此受到关注呢?

一方面，近年来房价日益走高，很多在如今的房价格局下无力买房的人，或是希望房产税出台“打压”房价，或是鼓吹“楼市崩盘论”;

另一方面，房产税的开征意味着多套房者要背负更沉重的负税，炒房风气将被遏制。

那么，十四五期间，房地产税真的会立法吗?

从实际来看，今年肯定是没戏了，毕竟在2021年度立法计划里，就没看到房地产税的身影。

不过，在十四五期间还是会有新进展的，至少是草案公布，或者搞城市试点。至于全面落地，恐怕真得重复提及100次，甚至需要更长的时间。

02、上海、重庆早在10年前已试点?

说到房产税试点，也许有人会想到上海和重庆的房产税。

是的，早在2011年，上海和重庆就已经开始试点房产税了。

但这里要说明的是，房产税和房地产税是两个不同的概念。

房产税是以房屋为征收对象，向产权所有人征收的税种。

房地产税是一个综合性概念，是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税等。

比如上海，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，且2011年1月28日前购买的房子都不计税。

我们举一个例子，假设上海户籍的两人家庭以单价8万/㎡，总价1200万买入了一套150㎡的房子。

根据上海最新税率调整，综合上海房产税公式计算得出，该户家庭应缴房产税：30*8*70%*0.6%=1.008万元。

由此可见，上海房产税人性化程度很高，征收的税率比较低，换言之，上海房产税发挥的功能很有限。

而在早前流传的“深圳市房地产税试运行方案”中，有对征收税额的另一种描述。

根据这种“运行方案”，一套总价1200万的房子：

如果是第2套住房，按1.5%/年的税额核定征收，是1200*1.5%=18万;

如果是第3套住房，按2.5%/年的税额核定征收，是1200*2.5%=30万;

如果是第4套及以上住房的，按4.5%/年的税额核定征收，是1200*4.5%=54万。

负税过重，显然也不太合理。要知道，房地产税的目的不是为了击垮楼市，而是为了给火热的楼市降降温，同时顺便增加存量房时代政府的税收罢了。

所以，就房产税而言，宁波可能不会参考这些城市，主要是各城市之间的楼市现状差别较大。

03、试行10年，为何还未开征?

事实上，房地产税征收，技术层面上条件已经成熟。

2018年，全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网;2020年，住建部印发房屋网签备案数据标准。不动产登记+房地产网签已经实现了全国联网，同时，住房贷款也已经实现了全国联网。

也就是说从技术层面上说，房地产税的开征基本没有障碍了。

但其他层面，房地产税的开征还存在诸多难点：

一是法理上面，要解决国有土地重复征税的问题，即土地出让金与房地产税的问题;

二是推出的时点，房地产税对市场的短期冲击较大，要选择一个合适的时机。同时，房地产税出台会考虑到不同城市住房供需关系的特点，设定不同的征税方式。

房地产税不仅要在立法层面上有所突破，规划好税率和税制，还要平衡好支付与生活负担的支点，实现既能让更多房屋产权持有人有一定的持有成本，又不能成为人们生活的一个负担。

就上海和重庆两个城市来说，就没能实现让房屋产权持有人有一定的持有成本。

上海和重庆占到地方财政收入的比例也比较低，这种情况下，很难取代政府土地出让金的收入，房地产税由试点转正的难度也比较大。

而其他小层面的困难，房产价值评估的界定，征收管理的高额成本等等也都存在。

总之，房地产税相关的设定非常复杂，需要讨论社会包括各个城市可接受的具体方案，从立法到落地还需要一定的时间。

过去两年，房地产税之所以放慢脚步，主要是宏观经济面临增长压力，2019年的中美贸易冲突升级和2020年新冠疫情的爆发给经济带来了不确定性。

而今年，高层对于房地产税的表态“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，和去年相比，多了“积极”两字，这是以往表态中从未出现过的词语。

2014年，“推进税收制度改革，做好房地产税等相关工作”;

2018年，“稳妥推进房地产税立法”;

2019年，“稳步推进房地产税立法”;

2020年，“稳妥推进房地产税立法”;

2021年，“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

虽然措辞改变很细微，但可以看出高层对于房地产税落地进展的实质性表态。

而明眼人也会发现今年是上层连续第三年讲房地产税，房地产税老被上层拿出来说事，是无缘无故吗?

当然不是。

频繁提出就是一个很确定的信号：房地产税要来了。

2020年，著名经济学家马光远认为房产税十四五会出台，原因有二：

第一，土地财政已到头，因为地用来盖楼用的差不多了，需要换一种财政方式，那就是税务了;

第二，全国房产信息联网过程已经进行好几年了，对于持有多套房的人已摸排的差不多，开征房产税条件日趋成熟。

04、房地产税征收的话，宁波房价会跌吗?

从已试点的城市来看，并不会。试点城市中，上海房价涨幅一路领跑，重庆房价也呈上涨势头。

那么房地产税推出，会对宁波房价带来哪些影响?

短期看，房价会有一定的下行压力，因为房地产税会给多套房产持有者造成部分税收压力，会加速他们的抛售行为，从而造成房价的小幅下降。

长期看，如果是在楼市上涨周期推出，房地产税会助推高房价。

因为供不应求的市场状态下，卖家的心理预期一直都在，房地产税很可能会转变成巨大的交易成本，转接到买家身上。

相反，如果是在楼市下行周期推出，房地产税会继续市场的低迷状态。

对卖家来说，持有成本大幅上升，但却没办法通过涨价来消减税务，恐慌性抛售在所难免;而对买家来说，持续观望才是正确姿态。所以最终的结果，房价继续下跌。

综上所述，房地产税对宁波房价带来的影响，取决于房地产税的推出时机。整理自宁波楼市情报。