未来5年，楼市将新增8000万接盘侠？

新常态下，未来5年，中国楼市还将新增8000万接盘侠。

日前，中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告2020》，《报告》预计到2025年，中国城镇化率将达到65.5%，保守估计新增农村转移人口在8000万人以上；农业就业人员比重将下降到20%左右。

5年8000多万相当于德国的总人口，增量还是很可观的。

不过，这个结论并不出乎意料。

2019年我国常住人口城镇化率第一次突破60%达到60.60%，2025年要达到65.5%的目标，只需每年新增一个百分点。事实上，近些年，我国常住人口城镇化率平均每年就以约一个百分点的速度在增长。

（国家统计局）

真正需要关注的是5年后，据联合国预测，我国城市化率达到71.2%时，已是遥远的2050年。这背后一个残酷的假设是，中国城镇化率增速将会严重放缓。

事实上，这些年增长冲高后减速的迹象已十分明显。

我国城镇化率在2000年时为36%，到2009年时为46.6%，也算是1年1个点；2014年时，城镇率达到54.77%。5年8个点，这是增长加速阶段；近五年则是平均不到1个百分点，已开始明显减速。

若按照联合国给的数据，5年后我们城镇率增速将断崖式下滑（从65.5%到71%，要花上25年），未来将会以蜗牛般的速度增长。这必将对中国经济和城市格局，及楼市产生深远影响。

在此主要从两个角度探讨下需求的变化。

一是，从总量角度，看总需求盘子的变化。

去年，中国房地产市场总销售额达15.97万亿，同比增长6.5%，已降至GDP增速同等水平。若按现有增速（基本维持过去几年的增速），楼市在现有市场规模下，高位滑行个五六年基本没太大问题。

那么，五六年之后呢？楼市会因增量接盘侠的大幅萎缩而那个么，会很难受（不考虑货币放水等政策因素），甚至市场规模较于现在还会有些萎缩，但还不至于蹦。

因为市场还存在一个巨大的结构性存量，具体体现为常住城镇化率与户籍城镇化率之间巨大的剪刀差。

2019年中国大陆常住人口城镇化率为60.6%，但户籍城镇化率仅为44.38%，中间相差16个百分点。全国人户分离的人口2.80亿人，其中流动人口2.36亿人。

换言之，大陆有约2.5亿到3亿人漂在城市里。若以常住地来算，他们是城里人；若按户籍算，他们又不算城里人。而这部分人，绝大多数都是无房者人。这还不算城市里那些新老土著的改善性需求及投资需求。

总之，需求总盘子的边际增长会越来越慢，但盘子既有规模还是在的。

二是，从结构角度，看新增及存量人口的流向变化。

但为什么又说房企们会很难受呢。首先，总盘子看似不小，但并非“富矿”，要是有能力上车早就上车了。也就意味着，这部分市场房企们开挖起来难度较大。只能说市场的潜在需求比较大；

其次，新常态下，城市格局分化加剧，流动人口向头部城市及城市圈聚集，“马太效应”凸显。换言之，一二三四线不再是铁板一块，亦无法雨露均沾。

据“泽平宏观”发布研究报告显示，从全国层面看，近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、1.06%，虽增速有所放缓（与前述的城镇化率增长整体放缓有关），但仍然是三、四线城市人口年均增速（分别为0.43%、0.36%）的3倍左右。

值得一提的是，三四线的增幅低于全国平均水平，说明其人口是在持续流出的。

（来源：泽平宏观）

若聚焦到城市及城市圈，人口流向更加一目了然。

近4年，人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈年均净流入规模超20万，长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。

（来源：泽平宏观）

当然，即便是在大陆城市能级中处于顶层的都市圈也分化出了三六九等。

由上图表可见，近4年，哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市、周边城市人口均为净流出；济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，则呈现核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的特征，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。北京人口外流是主动控制的结果，与前述这些有着本质性区别。

都市圈人口引力此消彼长的背后，反映的是个核心城市及都市圈的产业实力。

到2030年我国大陆新增城镇人口（楼市接盘侠）的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

按照经济规律和投资逻辑，基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场才会更有潜力。

所以，可以预见，上述七大城市群，尤其是群内的核心都市圈，将会是新常态下楼市的主战场。