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为什么二手公寓没人买
公寓不能买,这句话想必各位在网络上已经看到过太多太多的了。
老生常谈的3点 :就是没、没有办法落户口、40年产权的问题。 也是几乎大多数人都知道的问题。
事实上,很多人确实是没准备拿来落户和拿来给孩子上学,甚至仅仅是为了出租和所谓的投资升值。
而40年产权的问题其实也不是问题,很多住宅也是50年产权,甚至很多城市交易活跃的二手房,产权也只有四五十年。至于,什么不能通天然气,更是没有讲的必要性,不通天然气的住宅也大把大把。
所以,这几点都不是公寓不能买的核心原因。
当公寓的价格只有住宅三分之一,甚至都不到的时候,我想没有任何“媒体专家”站出来说:公寓不能买。
而重点就在于,公寓当下的价格大多数都接近住宅,多是同片区住宅的7-9折。
有些人可能觉得,面积小,再比住宅便宜个两三折,也挺划算,毕竟出租并没有什么差距。
不少人可能只知道、落户、40年的问题,不太清楚公寓的贷款问题。
商办类的产品,银行贷款最高上限只能贷款50%,而这50%最长只能贷款10年。
假设一套50万的住宅和一套30万的公寓,同样需要付15万的首付。按照公寓比住宅上浮20%算,实际月供住宅只比公寓贵200元,100万的房子只贵400块钱。
而杠杆率、总价都低了很多,最终获得的资产也显然少了很多。
如果你想把手里的公寓抵押贷款,抱歉,是不可以滴!按照银行的工作人员说法:只接受住宅,不接受商办类的资产。
也就意味着公寓、商铺类的房子,不能通过正常途经拿到和住宅一样的抵押贷款!当然额度低,高利息那种借贷除外。
商办类的产品除了一线城市外,几乎连中介挂牌都很少。
主要还是税费问题。因为绝大多数城市都是非存量房市场,无论是住宅还是公寓都有大量的新房供应。直接买新房,除了房钱和契税,基本没有其他开支,省心省力。
而二手公寓的税费有多高呢?按照中介给出的税费详单,有如下内容:
(不同城市可能有所不同)
根据不同的情况,税多数都要在卖出价格的20%以上,甚至更高。
这意味着,即使选房特别优秀,并且涨幅跟紧住宅,并且以正常价格变现,在收益方面也远不如同期同价格的住宅。
所以,变现能力这方面。公寓在住宅这里,连个“弟弟”都算不上。
举个例子:
同样是一套房子自住,你30万首付买100万的房子,翻倍升值之后账面200万。
跟你30万五成首付,买了60万的公寓,升值后变成了账面100万,还不一定卖得出去。
都是自住,你不卖那一刻的差距确实不大。
但你一辈子不卖么?
卖的那一刻,都去掉没还的贷款,最后的资产值差额能达到接近50%
卖的这一刻,这两种不同选择的差额,谁来补给你?
责任编辑: wanghaiping
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