楼市“风声四起”，还能买房？官方2个报告，房地产规则或改变

　　楼市“风声四起”，还能买房？官方2个报告，房地产规则或改变

　　买房到底是为了什么？对于这个话题，相信大家都有自己的答案。对于当下90后来说，结婚买房早已成为捆绑效应，房子是成家立业的基础；对于投机买房的人来说，买房更多的是一场博弈，运气好的话遇到了“拆迁”“交通线路规划”等，房子就会；而对于部分炒房客来说，房子却成为了敛财的工具，名下多套房宁愿闲置也不愿意出租或者转让。从表面上来看，我国人均面积高达40平方米，但在买涨不买跌的影响下，房子效应依然存在，甚至不少开发商明确表示，只要降价10%，买房的人都能排成一队。

　　事实上近年来楼市“风声四起”，从市场总量、人口和政策3大点来看，似乎都到了拐点时刻。去年官媒转发文章明确表示未来市场将供大于求，如果再加上房产税的落地，一旦解放空置房市场，恐怕二手房现状会更加岌岌可危。其次人口，我们只需要关注2个关键数据，去年我国人口出生率仅为‰，再度创历史新低，最关键的是人口老龄化正在加速前进，潜在住房需求规模将面临大幅度收缩。同时去年我国办理结婚登记第一次低于千万对，对于当下年轻人来说，即使二胎政策放开，他们面临的是生不生的问题，而不是生几个。

　　至于政策，市场更为敏感，在限购放开、落户限制取消的刺激下，部分城市的确取得了良好的成绩，但这终究只是短期效应。宏观条件下，楼市风向早已发生逆转，央行多次定向降息降准，隔离楼市，此时再考虑到房地产行业特殊的高负债盈利模式，去年超400家开发商倒闭恐怕只是开始，其次银保监会多次强调禁止资金违规流入楼市，也就是说未来3年内的投资增速将会呈现下行趋势。对于开发商本身来说，降价只是被迫自救的方式，75折看似诚意十足，实质仍有较大空间。 

　　针对以上背景来看，今年还能买房吗？其实我们可以从2个角度出发，一是直接购房成本即首付多少，这里可以参考驻马店下调首付比例动作来看，即使政策被收回，但仍有借鉴意义。如果4-5月份市场经济依然低迷，即使是政策，首付比例下跌趋势恐怕也挡不住，其次在LPR下调背景下，房贷利率仍有下跌空间，仅从购房成本来看，你的确省了一部分钱，但对于未来市场走向来说，贬值风险和购房成本将呈正比，这一点则需要大家去衡量，因为房子只会越来越不好卖。

　　二是消费群体出现断层，恰遇政策拐点。从购房阶层来看，当下除了90后需要买房以外，恐怕没有人会需要买房了吧，00后直接继承上一辈的房子，也就是说未来的市场表面上是买不起，实则是不需要。而最近官方2个报告却凸显了未来政策的拐点，高层发布《决定》报告，明确表示将农用地转为建设用地审批事项授权各省，其中涉及到北京、天津等8个省市，这是其一；央行负责人明确表示以服务实体经济为出发点，优化债券发行，开发商融资恐怕不会像以往那么简单，这是其二。

　　从这一系列信号来看，我只能说房地产规则或迎来改变，在经历这次风波之后，购房者的观念会发生微妙变化，高杠杆的买房模式或将终结。其次土地市场迎来重大调整，在今年生效《新土地管理法》的助推下，这将是今年最大的拐点，所谓的地价会多元化，三四线城市面向群体是乡村建设，而一线则是租赁市场的推进。对于购房者来说，未来的形势只会更好，这里指的是买房，房价下跌是趋势，也意味着不再增值。至于持房者，请记住一句话，卖出去的房子才是真实房价，不要陷入自我幻想中，我个人建议是把房子挂牌出售试试，试探一下市场最真实的行情。