中小房企融资难度大 成本较高

因为房企“龙头效应”的逐渐凸显，还未上市的中小房企们都在寻找自己的“生存之道”。所以，赴港上市似乎成为了中小房企们争相跳跃的“龙门”。

据不完全统计，2018年以来，在港股上市的房地产相关公司达到11家，合计融资208.89亿港元。其中，房地产开发商共有5家。

究竟是什么原因促成了今年这股“赴港上市”的风潮?赴港上市的这些中小房企又该具备哪些因素才方便IPO?港股对于“内房股”的估值是不是真的普遍偏低?对此，有关媒体独家专访了第一太平戴维斯华东区估值部高级董事及主管蒋岚雷。

以下为访谈实录：

有关媒体：2018年以来，包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产在内的等多家房企敲钟或递交上市申请书。然而，今年的资本市场表现并不太好，那么，中小房企仍然争相赴港上市的原因有哪些?

蒋岚雷：问题需要一分为二来看。第一，内地房企 A股IPO可能性较低，最近一次成功案例要追溯到2011年，房地产开发本身对资金需求量大，这对于有融资需求的企业来说必须寻找更多的渠道。

第二，近两年来，内地金融机构对房地产信贷业务的审批更加谨慎，特别关注企业的资信、整体运营能力等，而中小房企在这方面的优势不明显。所以，整体融资难度较大，且融资成本较高。

在这样的前提下，内地中小房企去港股融资是一种比较好的选择。

有关媒体：有观点认为，2018年是港股政策最为宽松的一年。您对于这种观点怎么看?这是促成今年“赴港上市潮”形成的原因吗?

蒋岚雷：众所周知，港股在全球范围内属于较成熟的资本市场，对企业上市有一套完善的准入标准，政策具有一贯性，不大会有某个时点特别宽松的情况。所以，还是回到上一个问题上，个人感觉这才是所谓“赴港上市潮”背后的主要原因。

有关媒体：对于中小房企来说，赴港上市要具备哪些因素才可以申请IPO?一般申请周期是多长?注意事项又有哪些?

蒋岚雷：主要的要求包括，主线业务、业务记录及盈利要求、最低公众持股量、管理层、公司拥有权等等。申请周期因每个企业的不同会存在较大的差异，很难明确给个周期。

同时，港股IPO与A股IPO存在诸多不同，企业在决定实施赴港IPO后须与专业的团队(包括会计师、行业研究公司、评估师、印刷商、尽职调查服务商、保荐人、承销商等)保持充分的沟通。

有关媒体：以7月实现港股上市的弘阳地产为例，弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。事实上，长实集团、恒基地产、九龙仓置业等港资房企的市值均高于融创中国、龙湖集团、融信中国等一众内地房企中的“尖子生”。那么，港股对于“内房股”的估值是不是普遍偏低?估值不高的原因是什么?

蒋岚雷：定价的高低关系到股票能否成功发行，价格通常是随行就市，港股在全球范围内属于成熟的资本市场，参与其中投资者亦是经验丰富，对股票价格把握有其自身的衡量标准。

有关媒体：我们注意到，不少房企上市就破发。例如，美的置业开盘报16.6港元，低于招股价17港元。这种流血上市的情况，发生的原因是什么?对房企会产生哪些不利影响?

蒋岚雷：近几个月港股及A股市场表现都差强人意，上市公司的股票价格有一定的波动也是比较正常的情况。短期来看，股票成功发行，企业顺利获得融资，并无实质性不利影响;长期来看，股票价格未达到企业的预期可能对其再融资有一定的不利影响。