政策调整 “限价房”可转共有产权

作为北京今年新房供应主力的“限房价竞地价”项目(以下简称“限房价项目”)，有可能部分调整为共有产权房的消息在流传一段时日后，终于迎来政策落地。5月7日，北京市住建委就《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)公开向社会征求意见，该《通知》中明确提出，按照限房价项目的售价与周边项目价差15%为标准，将部分限房价项目转为共有产权房。在行业人士看来，调整限房价项目的销售政策，是为了更好地排除投资需求，让住房回归居住属性。从目前限房价项目情况看，约20%的项目将会涉及调整，且基本位于五环内。

依据价格比值85%

由于限房价项目在土地出让时确定的销售限价，与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异，所以如何销售限房价项目，市场关注度颇高。根据上述《通知》，哪些限房价项目会转化成为共有产权房?

《通知》提到，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。此前有传言称，限房价项目将进行统一摇号，而上述《通知》并未提及这一点。

反之，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时，将由市保障房中心收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

需要注意的是，这里所提到的评估价格，将由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心进行评估，并形成评估价，且是在限房价项目办理施工许可后方才进行评估。

以销售限价为5万元/平方米的项目为例，该项目办理施工许可后，假设北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心评估的市场价格为5.5万元/平方米，这个比值为91%，高于85%的标准，该项目不会被纳入共有产权房;若该项目的评估价达到6万元/平方米，则比值为83%，低于85%的设定，按照《通知》，将被转为共有产权房。

值得一提的是，《通知》提到，销售限价与评估价比值是目前暂定的比例，并非是一成不变的，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整，是建立在根据市场实际状况进行必要调整的更加富有弹性的制度上。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，上述《通知》价格稳定的信号预期传导非常明确，同时又不失差异化管理的灵活性，值得肯定。

回款网签后10个月付清收购款

按照《通知》规定，北京市场上的限房价项目未来将被划为两类，商品房和共有产权房，前者依然按照限房价项目最初的规定，即按照商品房标准来出售;后者将由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为北京市保障房中心代持的政府产权份额。

据悉，去年9月20日，北京市住建委同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

简单理解，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，房屋的使用权完全归购房人，以此来满足家庭自住的需求。北京市住建委去年明确，五年将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期。

限房价项目转为共有产权房，这里涉及到房屋向北京市保障房中心出售部分产权，上述《通知》规定，市保障房中心收购限房价项目时，收购价格按照拿地时确定的房屋销售限价，且要在购房合同开始网签之日起10个月内向开发商付清全部收购款。

对此，刘洪玉表示：“这一规定比较好地兼顾了各方主体的利益，还可以在收购协议中通过平等协商做出进一步的约定，让收购的公平性更有保障。”

北京房协副会长、秘书长陈志表示，10个月的结清收购款时间对于开发商来说是比较合理的。通常一个商品住房项目，开发商从开始销售到全部回款，需要很长的时间。转化项目要求10个月全部结清收购款，回款进度和开发商自行销售基本相当。

项目或有约20%项目涉及转化

有机构统计数据显示，在北京市场涉及限房价项目的开发商有56家，项目60余个。在陈志看来，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算有80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售。

“根据目前市场来看，有可能转化为共有产权房的只有位于五环内的少数限房价项目。整体来看，最多有10个项目有可能会被转成共有产权房，五环外项目转化的可能性都不大。”中原地产首席分析师张大伟如是分析。

据不完全统计，目前北京市在售项目445个，期房销售不超过20个项目，其他均为现房销售(含共有产权项目)，通过土地出让形成的限价商品房共计61个，目前已申报许可证的项目也就十几个项目，这里面价格超过设定比例的不多，再加上未来陆续上市的话，受影响的项目初步估算不超过整个限价商品房的20%，因此对市场的影响并不算太大。

有业内人士分析认为，近几个月，北京新房市场供应和成交两端都较为低迷，作为北京新房市场供应的一大主力，限房价项目具体销售政策的及时落地，将有效增加新房市场供应量。对于未来北京楼市而言，从今年5月起，新房市场将加速供给、加速成交，今年的市场表现应当明显好于去年。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波进而表示，上述《通知》 “双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

业内人士判断，从建立健全房地产长效调控机制来看，政府对于房地产市场调控依然不会放松，依然不会让住房成为炒房人的投资领域，依然会强化价格预期管控，依然会加强销售环节的管理。