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房产证是婆婆名字前儿媳凭啥来分?律师:应有她一份买房的过程中,尽管我们掌握尽可能多事实才最有利,但是掌握所有情况几乎不存在,就算是自己入住多年的房子层高是多少,业主也未必清楚。两者都因为“不知情”难以顺畅维护权益,虽然幼儿园事件要一段时间才能水落石出,但我们至少能解决层高所引起的问题。 按照习惯,我们要解决一个问题,第一步是要发现问题。对很多业主而言,层高是地板到天花板的距离,拿个卷尺量一下就知道了,但其实那是净高。这时候就有了第一个问题:我们量的是净高,那层高是什么? 在现实中,常说的层高包含中线层高、楼面层高和净高——中线层高是指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离,在实务中测量中线层高存难以保证准确性,因而很少使用,所以我们要讨论的都是楼面层高:上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。为了方便理解,通常都说地板到地板,也就是本层地面到上一层地面之间的垂直距离,比业主测量的“层高”多了一个楼板的厚度,用公式表示就是:房屋净高+楼板厚度=层高。
知其然,更要知其所以然。业主可以测量净高,却无法知道楼板厚度,这种无法测量实际层高的情况给了开发商自由发挥的空间。高一点、矮一点业主根本不知道,业主和开发商的利益是对立的,给业主多一些,那开发商成本就高一些,自己就亏一些。即使开发商想要让利,每层层高都多一些,那这栋楼就可能存在限高问题,验收都难以通过。所以很少存在层高超高的情况,层高不足就成了层高常见问题。 层高不足也称为层高缩水,在业主看来也许是个新奇的事物,但在开发商却是惯用的伎俩,但他又不会让业主轻易就从净高看出来,因为合同中有时候会约定净高,因而缩水的就是楼板厚度。所以大家会经常碰到装修的时候打穿了楼板的情况,这是从楼板里面偷了高度,节省了建筑成本。最近几年因为层高缩水引起的纠纷层出不穷,这两年全国瞩目的碧桂园也不例外,更不能指望其他老牌开发商没有层高问题。除了业主肉眼看不到难以测量,第二个原因是法律没有给出层高不足、缩水怎么解决的办法。没有明确的法律规定,所以即使出现了这样的纠纷,开发商也不会特别担心,因为用什么样的标准来赔偿就需要掰扯很久,更何况这种的纠纷本来就少之又少! 还有一个重要原因,开发商的收益远远高于违约成本。假设一套房子300万,面积是100平方米,也就是3万/平方米,如果面积缩水1平方米,那业主就损失3万。假设层高是3米,实际层高为2.9米,缩水0.1米,缩水1/30,那业主就损失10万。按照一梯两户计算,共20层计算,这栋楼的业主单因层高就损失400万,而现实中容积率、层数远比例子高很多。这些业主损失的,最终都成了开发商的收益,法律没有规定层高问题怎么解决,业主只能通过法律维权,所以开发商违约的成本几乎只有律师费,何乐而不为呢!起诉率之低,开发商获益之高,超乎想象。
如何发现问题? 法律没有明确的规定,开发商又这么肆无忌惮,业主遇到层高缩水只能认栽了吗?并不是的。漏洞给了开发商层高缩水的动力,而开发商拿地、审批、建设、验收等程序则给了业主发现问题的办法: 第一,开发商拿地、审批、建设、验收等过程中都有严格的法律规定,开发强度、开发密度、绿化面积等经济技术指标都已经确定好了,层高也是与规划设计图纸,所以将规划图纸中层高和实际竣工层高对比一下,就可以知道开发商有没有偷业主的层高。 第二,改变了建筑物的原规划设计。一般在合同中,会有关于变更规划的约定,如果变更的话会在某个区域公示,如果有异议要在几天之内提出,而这个公示区域几乎是业主难以关注。要避免开发商合理合法变更规划,则需要告知开发商如果变更公示的话,将变更内容书面告知你本人,做到及时关注,随时跟进。 第三,未按照原规划设计图纸进行施工。设计与施工是紧密相关的,前者改变必然引起后者改变,承建商只能按照变更后的设计进行施工;另外一方面,二者也是分开的,审批用的是一个图纸,施工又是一个图纸,即使承建商知道,也可能装作不知道,最后开发商甩锅承建商。
责任编辑: nbadmin
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