供给侧结构性改革背景下 房地产如何去库存

2016年多地把房地产“去库存”作为推进“供给侧结构性改革”的重要举措，2017年实行因城施策，强调对热点城市调控与房地产去库存并重。自2017年3月北京、杭州等城市不断加码调控政策以来，热点城市房地产逐步降温，市场预期正悄然发生改变。在此背景下房地产去库存任务更加艰难、亟待推进，而三四线城市为房地产去库存的重点和关键所在。

我国房地产市场呈分化态势

在“330新政”、金融及税收等政策刺激下，我国房地产市场稳步推进、房地产去库存取得切实成效。截至2017年4月，我国房地产待售面积67469万平方米、同比下降7.18%、较2016年末下降2.98%，其中住宅待售面积为37782万平方米、同比下降16.21%、较2016年末下降6.15%。但是房地产市场存在明显分化态势，总体而言一二线城市房地产去库存进程较快、一些热点城市房地产价格甚至出现相当幅度上涨(但自2017年3月调控以来上涨势头得到控制);而三四线城市房地产价格相对稳定、库存数据不容乐观。例如2016年上海、深圳、南京等5个城市房价全年涨幅超过4 0%，其中深圳超过50%;东北地区的二三线城市价格同比涨幅一般在3%以内，甚至有负增长的城市。2016年9月《中国50城住宅库存报告》也反映出去库存周期明显分化的现象：深圳、重庆、杭州等16个城市去库存周期较短，属于供不应求;三四线城市去库存周期普遍较长。东北三省有9个城市在样本内，其中有6个城市库存严重过剩：哈尔滨、大连是有区域影响力的二线城市，去库存周期为2.6年、2.9年;三四线城市去库存周期则更长，丹东为3.8年、鞍山4.2年、抚顺5.4年、牡丹江6.7年。三四线城市是我国房地产去库存的重点，东北区域房地产去库存任务也尤为艰巨。

东北区域房地产去库存难的主要原因分析

东北地区二线城市对周边城市产生“虹吸效应”，进一步弱化了其他城市资源与要素的聚集能力。需求不足与供给充沛相叠加是形成高库存和去产能难的根本原因。

经济发展相对落后，库存消化能力不足。多年来，东北一直是我国经济欠发达地区，在经济步入新常态和淘汰钢铁、煤炭等落后产能背景下，很多传统产业亟待转型升级、而新兴产业正在形成和发展当中，东北已成为经济增长表现最弱的一个板块。也正因为经济发展水平不高、产业支撑力不强，东北地区人口长期处于净流出状态，大大削弱了房地产库存自我消化能力。2016年我国人口自然增长率为5.86‰，吉林省仅为0.34‰，而辽宁省为-0.42‰、-0.6‰。黑龙江省社科院2014年发布的《黑龙江省人口迁移与人口流动研究报告》指出2000年至2011年年间黑龙江省户籍净迁出人口达322.5万，且流失的人口中很多是高层、管理层或者生产线骨干力量。另外，按2016年商品房成交均价、城镇居民年人均可支配收入计算，在辽宁、吉林和黑龙江省可购得商品房面积分别为5.41平方米、4.95平方米和4.86平方米。房价超过一些刚需承受能力、使需求不能转化为消费能力，影响去库存效果。

投资功能不明显，对投资客吸引力较小。一二线城市在教育、医疗、公共基础设施等方面聚集了大量的优质资源，资源性使其成为资金追捧对象，进一步提升了投资价值。“房子是用来住的”观念在我国尚未形成。一二线房地产价格持续高企，很大一部分原因是由投资需求推动的。反观东北，绝大部分城市都不具备这种优势，也无法复制海南省的独特性，投资增值空间有限，对投资及投机性资金缺乏吸引力。以黑龙江省经济颇具活力、产业基础较好的大庆市为例，2016年新商品房每平米价格为5390元、同比持平，二手房每平米价格为5110元、同比上涨0.72%，相较于很多城市涨幅甚微。

土地供应相对充足，产品供给存在错位。东三省相较于东中部其他省份而言地域辽阔，城市发展历程较短，人口与工业发展速度也不快，客观上使城市用地储备充足、具备较强的土地供应能力。而地方财政对土地的依赖，使地方政府有较强的土地供给意愿，也使房地产开发受到的土地约束较少。以辽宁省为例，2013～2015年间土地购置费占地方财政非税收入的比重一直在60%～70%之间。同时，房地产供给也存在与需求错配的问题。各地都有一些楼盘因面积不合适、地理位置偏僻、周边交通及生活基础设施不完善等原因导致销售不畅，形成库存。另外，还有一些因开发商“五证”不齐全，使房产形成库存。

观念有所偏颇，发展冲动难以抑制。经济增速是衡量一个地区经济发展情况的重要指标，影响市场预期和具体产业发展。地方官员更重视GDP在考核中的重要份量，故无论从哪个方面考虑地方政府都难以抑制对经济增速的追求，特别是欠发达地区。2015年辽宁省固定资产完成投资占GDP的90.35%、黑龙江省为67.51%、吉林省为62.50%。目前，投资对拉动经济增长的作用是无法替代的，且房地产建设可以拉动上下游20多个产业，对稳定经济增长意义重大。另外，也存在一些地方对相关政策认识不深、理解不透的倾向，好心办坏事。如，把城镇化建设狭隘理解为居住环境条件城镇化，大举通过建房、造城来推进;还有缺少特色、以建房为主导的建设等。

东北房地产去库存的思路与建议

房地产去库存的思路不应局限在房地产，重点应在于提升产业支撑力，增强城市活力，扩大需求、改善供给。

推动区域经济发展，改善房地产发展环境。没有产业支撑的城市没有活力，房地产也没有市场。一是加快东北老工业基地产业转型升级。要立足自身优势、充分挖掘东北老工业基地振兴的政策红利，提升产业支撑力、促进经济发展。要加快高新技术在石化、能源、装备制造等“老字号”产业的应用,巩固壮大传统优势产业;深度开发木材、矿产、煤炭等“原字号”资源加工业，推动产业链条向下游延伸、提高产业附加值;培育壮大新材料、生物、现代装备制造等“新字号”战略新型产业,形成新的经济增长点和就业拉动点。二是加快农业供给侧结构性改革，提升农业发展质量和效益。要充分发挥东北黑土地的资源优势、全国商品粮基地的市场地位优势，加快种植结构和方式调整，着力增加绿色农产品供给，推动品牌农业和特色农业、订单农业发展，改善供给质量、促进农业增效、农民增收。

发挥政府导向作用，从供需两端推动去库存。政府应在坚持市场化原则基础上，通过政策引导发挥宏观调节作用。一是进行供给端管理。要限制土地供给规模，减少财政对土地出让金的依赖。出台减税降费相关政策，降低房地产交易环节的成本，减轻购房者负担。二是扩大和激活需求端。进一步提高棚户区改造货币化安置比例，增加公租房和廉租房供给，完善租购并举的住房制度。要推动户籍等制度和农业生产方式改革，推动农业劳动力向城区转移、推进绿色城镇化建设。继续实施生态移民，加快生态环境保护严峻地区居民的搬迁，促进人与自然和谐发展。要积极对接北京纾解非首都功能机遇，吸引迁出的高校、有潜力的非过剩产能行业落户，提升增长动力并引入优秀人才。优化创业、就业政策和环境，吸引外出人员回乡创业、引导人口回流。

探索“房地产+”模式，拓宽去库存渠道。产业融合发展已成为发展趋势，要根据本区域和各房地产特点选择适合的模式，实现去库存和发展同步化。一是“房地产+养老”模式。我国已步入老龄化社会，市场需求巨大、而养老机构与服务供给存在严重不足。通过政府购买、合作共营等多种形式设立公办和民办养老机构，实现去库存与完善养老保障双赢。二是“房地产+旅游”模式。东北具有丰富的自然资源、民俗文化等旅游资源，要抓住全域旅游的契机、以有条件的为切入点推动房地产与旅游产业融合，逐步形成辐射和带动效应。三是“房地产+休闲农业”模式。通过提供部分土地供房主耕种、绿色食品直供、采摘等方式吸引人们回归自然、特别是中老年人群对此的需要。此外，还可探索“商业地产+文化娱乐”“地产+体育”“地产+养生”等模式，通过定位和功能的转变促进效用的转化，助推房地产去库存。

加大金融支持力度，增强居民购买能力。金融是经济的核心，房地产去库存需要金融多种形式的支持。一是加强对区域经济发展的支持力度。要立足当地实际，加强对“原字号、老字号、新字号”、农业供给侧结构性改革等方面的金融支持，推动产业转型升级、提质增效，增加社会就业岗位、促进居民增收入，提升区域综合竞争力。加大对创新、创业和就业的支持，增强区域发展的包容性。二是通过完善金融产品满足居民改善性住房需求。国家开发银行应加大对公共基础设施、棚户区改造的支持力度。避免对购房政策一刀切，东北地区的金融机构应在风险可控的前提下向上争取首套房贷利率优惠和还款期限，满足居民对住宅和商业用房的需求。三是提高公积金运用效率。要适应形势，在公积金缴存范围、提取、使用、贷款方式上进行改进，重点支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房，兼顾职工其他购房需求，增强公积金运用的灵活性和有效性。