从限购限贷到限售政策 多少炒房者被套牢在高位

最近，政策又变了，这回限售了!买了房子，需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让，这在历史上可以说绝无仅有。这时，投资者傻眼了，买房者纠结了。目前，成都、厦门、福州、广州、珠海等超过13个城市已经出台限卖政策。这个狠招能否抑制炒房，接下去楼市走势如何，还会出现怎么样的调控政策?

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限购斩断楼市流动性?

从3月底至今，全国各地掀起了新一轮调控热潮。截至4月14日，共有16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。不得不承认，中国的房地产调控政策储备比土地储备有底气得多。

限购政策已经存在8年，人们并不陌生，也早已放弃争论它存在的合理性。但从今年各地的政策看，单单限购已经不足以稳定房地产形势了，还加上了限售。

所谓限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。

“限售”背后，是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温，以及由此带来的供需失衡的现状。

“限售”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限售”的是部分热点城市，一定年限的限制转让，可以有效地降低投机行为。楼市调控在继续，但今年调控多了很多创新名词、创新措施，很多政策都颠覆了过去的游戏规则。

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“限售”可以减少恐慌?

2017年春节之后，中国一二线热点城市，商品房价格在严厉的限购、限贷、限价行政管制下，并未出现明显上涨。看似平静，市场却暗潮涌动。多地市场出现抢房的情况，恐慌情绪卷土重来。

中央政府和地方政府，甚至包括部分受一二线城市溢出的三线城市，都加强了调控措施。这些措施都从需求端进行围堵，可能会起一定作用，但是否能够在短时间内改变人们的恐慌预期，还很难说。

不过，限卖的措施倒是一个经济手段，将投资者的投资周期拉长，再加上期房等待的时间，可能会长达4到5年。这样的周期，能让部分投资者望而却步。这在其他国家和香港地区用过，被证明对抑制投资热情有一定作用。

改变人们的预期，不仅需要堵，更需要疏，不仅需要行政手段，更需要金融土地等经济手段。最近一段时间，住建部和国土部联合发文，对库存小于六个月的城市要加大土地供应力度。

中国银监会近日也强调，要把防控金融风险放到更加重要的位置。坚持分类调控，因城施策，防范房地产领域风险。特别强调了银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制。

这些政策，特别是叠加金融和货币政策后，可能会在未来的一段时间，改变人们的市场预期。而仅仅靠限购、限价、限售等行政性手段，未必能达到改变人们预期的目的。特别是限价措施，完全可能适得其反，而且会向市场传递了两个错误信号：

①现在是限价，政府不可能永远限下去，放开之日就是暴涨之时;

②开发商开出的、政府限定的价格，甚至比购房者自己预期的还低，进一步刺激了人们的购房欲望。

同时，地方政府为了完成限价的目标，采取了限制预售证发放等措施，使得青黄不接的市场，供需矛盾进一步加剧。

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“限售”改变的是游戏规则?

如果说“限购”是被迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了，充分显示各地响应中央号召、坚决调控房地产的决心，应该是空前的了。

如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。有意思的是，一线城市还没有“限卖”，我猜测一线城市在权衡是不是该跟进限卖制度，或者在买卖税收方面加以调整。

给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。

这一轮房地产调控的持续时间一定会超过以往任何一次，目前还看不出结束的时间。而且很有可能，限购限贷会长期化、常态化。

这一轮的上涨，是2014年货币政策对新一届政府执政理念的自我违背，违背了“不放水”和“不要水分的GDP”，违背了“不走老路”和“战略定力”等，结果相继带来了股灾、汇贬和史无前例的楼市大泡沫。

前几年的政策大摇摆，从现在看，市场波动很大、结构继续恶化、教训非常深刻。可想而知，这一次的房地产调控和信用收缩，会持续较长时间而且不会轻易转向，否则各方面的成本和损失都会更大。

如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限售”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。

给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。

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