刚刚过去的一季度 杭州楼市很火爆

2016年已经过去了四分之一。自春节过后，楼市就一直不平静。降首付、调整公积金、降契税等多个利好政策连番刺激，直接引发了楼市的再度火爆。新房涨价、日光盘频现、二手房升温、土地市场几近疯狂、“恐慌性购房”势头重现。

就杭州而言，整个一季度楼市交易热情高涨，单日、单周、单月的市场交易量全面井喷，其中杭州市区3月份的成交量首次突破2万套，并且以28012套的月度成交量刷新历史月度成交纪录。

有分析人士认为，短期内杭州房地产市场的热度依旧有望延续，但在需求集中释放、部分区域供应吃紧的情况下，已经到来的4月将难现3月份的成交水平。

楼盘成交量逐月大幅递增

在交易热情持续高涨的背景下，杭州房地产市场热点全面扩散。据透明售房研究院统计，若拿第一季度个盘的成交量来逐月对比，大量楼盘的成交量都出现了非常显著的提升：3月份当中销售套数超过200套的楼盘共有16个，而2月份突破200套的楼盘仅有一个，增幅惊人。

例如3月份成交量最大的楼盘为位于西湖区蒋村板块的融创·河滨之城，该项目在1月份、2月份的表现至多算尚佳，但3月份突然呈现“爆发”增长，一个月成交量达484套，成交面积4.6万平方米，成交金额11.7亿元，成交均价25441元/平方米。与融创河滨之城相邻的万科西庐3月份共成交43套，成交均价25115元/平方米。

另据透明售房研究院统计，截至3月末，融创·河滨之城可售房源量为938套，万科西庐可售房源量仅74套。从存量数据来看，融创·河滨之城在3月份的抢眼表现除受益于市场整体行情外，主要竞争楼盘供应衰竭也为其创造了有利条件。

还有很多原本成绩不算抢眼的楼盘，都随着市场的升温出现爆发式突破。位于一桥南板块的豪宅类产品德圣·银杏汇(楼盘页 户型图库 动态 价格) 3月就成交了29套房源，是主城区范围内面积大于200平方米以上的住宅成交亚军，成交套数仅次于武林壹号 。整个一季度该项目共成交44套房源，销售金额达到3.02亿元。可以说，凭借迅速升温的市场效应，“蛰伏”多年的银杏汇终于在2016年迎来了价值爆发。

仅3月全市就成交新房28012套 破历史新高

市场整体全面发力，使得杭州市迎来了单月成交量的历史新高。

据透明售房研究院统计，刚刚过去的3月杭州全市新建商品房共成交28012套，环比2月增长282.1%，较去年同期增加259.2%，列历史同期第一位，创下历史月度成交纪录。其中，市区成交25732套，成交总面积2616.8万平方米，成交总金额434.5亿元，成交套数、面积、金额三项数值全部刷新历史月度纪录。

分区域来看，主城区成交11254套，成交面积112.2万平方米，金额251.8亿元，这三项指标均创下历史同期最高，且超过2009年5月，创下新的历史月度成交量纪录;余杭区成交8909套，成交面积91万平方米，金额99.8亿元;萧山区成交4409套，成交面积45.7万平方米，金额69.3亿元;富阳成交839套，大江东成交322套。

3 月份，全市新建商品房中，住宅共成交24047套，成交总面积261.5万平方米，总金额415亿元。其中市区成交22010套，成交面积236.7万平方米，成交金额397.6亿元。分区域来看，主城区住宅成交8840套，成交面积96.8万平方米，成交金额225.5亿元;余杭区、萧山区、富阳区分别成交8117套、4029套、710套，大江东成交314套。

个盘均价普遍上涨

从购房者的角度来看市场，一定会觉得“涨价”是最近绕不开的关键词之一。

李先生从年初就开始考虑换房，无奈速度赶不上变化，他关注的几个楼盘一直在提价，几番犹豫过后，还是没有买成。“之前比较中意钱江新城二期的两个在售楼盘，刚下定决心要买，却发现项目都出现了不同程度的涨幅。”

李先生告诉记者，有一个项目是置业顾问打电话过来明确通知要涨价，而且剩余的楼层选择也不多，再不决定，估计就没有房源了。"

随着成交量剧增，杭州新建商品房价格出现普涨已是铁板钉钉的事。据透明售房研究院统计，2月、3月全市成交量超过10套的楼盘共有242个，其中有173个楼盘3月份成交均价呈现为环比上涨，占比达71%，涨幅超5%的共85个，涨幅超10%的楼盘共29个。仅就主城区而言，共93个楼盘连续两个月成交量超过10套，其中76个楼盘成交均价环比上涨，占比82%，涨幅超5%的楼盘共38个，涨幅超10%的楼盘共10个。

在 3月份签约量排行榜TOP10中，有8个楼盘成交均价环比上涨，其中涨幅最大的项目为位于余杭区的西溪蓝海城，环比上涨了14.9%，2月份成交均价环比上涨显著的万科大家·世纪之光在3月份继续上涨，环比涨幅达6.1%。3月份销量最大的楼盘融创河滨之城成交均价也呈现为环比上涨，涨幅为5.0%。成交均价环比下跌的楼盘仅位于余杭区的华元欢乐城、雅居乐·国际花园，跌幅均不到1%。

从整体情况来看，3月份杭州新建商品房成交均价为15755元/平方米，环比上涨了5.3%，其中，市区成交均价16602元/平方米，环比上涨2.4%，主城区成交均价22440元/平方米，环比上涨2.3%，萧山区、余杭区成交均价分别为15156元/平方米、10958元/平方米，环比分别上涨了8.1%、1%。

商业项目成交同比涨5倍

其实自从春节前后，随着市场整体性回暖，商业地产的成交就开始日见起色。例如近期首开的龙湖·铂金岛开盘去化近8成，单日5亿元的销售额和以往最高不超过3 亿元的记录相比，一举刷新了杭州商铺的首开销售金额之最。而且千万级的商铺总价频频出现，这意味着购房者对商业地产的认可度和购买力重新回归。

再比如在今年1月份用一个月卖了杭州写字楼全年十分之一成交业绩的建工·欧美金融城在客户的催促下又将于近期推出全新的定位为基金中心的T4写字楼。记者从开发商方面了解，基于“唯一的空中停机坪”、“新金融创业俱乐部”、“25米长空中泳池”等等的资源优势，T4写字楼虽然还未开盘，却又已经积累了相当数量的拥趸。

位于三墩板块的某商住项目，将于近期推出一批大平层酒店式公寓，单套面积在450平方米左右，每套总价在500万元/套上下。开发商负责人表示，类似于这样的产品，他们此前是抱着非常谨慎的态度来寻找合适的推盘节点的，“所以尽管我们的项目已经面市两年有余，但始终没有推过这批产品，一直在续销小面积产品。”该负责人坦言，最近集团紧锣密鼓地筹划把这批大户型往外推，一是因为小面积酒店式公寓在近期被快速消化殆尽，二来是认为商业地产的时机日渐成熟，市场接受度也比以往高了不少。

汉嘉佰盛商管数据显示，3月份杭州商业地产市场一共成交3572套、23.4万方，同比2015年3月上涨至接近5倍。

事实上，政策暖风是从2月下旬开始影响到商业领域的，这也说明在此前楼市月成交量突破“十连万”的好行情下，商业地产市场近期的基本面还可以，也就有望继续走出不错行情。

库存量趋于合理水平，仍有大量项目待上市

虽然一季度全市的整体成交量不错，但杭州市区的高库存量仍是不容乐观的话题。因为在销量井喷的同时，杭州3月份还迎来了一波新建商品住宅供应高峰。

据透明售房研究院统计，3月份杭州全市共新增批准预售新建商品住宅14458套，比1月、2月之和还多出4887套，环比2月份增加了11350套，增幅达365%。但从数值来看，仍远低于3月新建商品住宅成交量，相应地，全市新建商品住宅库存出现明显下降。

截至2016年3月31日24时，全市新建商品住宅可售10.9万套，环比2016年2月末减少了7420套。其中，市区可售8.58万套，比2月末减少了 6509套。分城区来看，主城区可售3.14万套，比2月末减少了1514套，余杭区可售3.3万套，萧山区可售1.35万套，富阳区可售5120套。

另外，截至3月末，杭州全市新建商品住宅可售面积1369.39万平方米，根据住建部统一计算标准，以近12个月杭州全市新建商品住宅的月均成交面积计算，截至3月末的住宅库存，去化周期仅需10.2个月，比2月末减少了1.9个月，创下2015年以来的最低值，此数值已基本达到合理水平。

而且，据不完全统计，不包括接下来拿地的项目，目前2016年已确定案名且计划推出的纯新项目即有50余个，开发商之间的营销大战也早已剑拔弩张。同时，如文晖单元、南星单元、市中心单元等今年都将迎来集中供应，压力可想而知。

不过政府也意识到了这个问题。从2015年10月份开始，杭州即实行新的预售规定，规定商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工;11 层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层;100米以上的超高层建筑，须完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米等要求才能申领预售证，这除了防范烂尾外，还一定程度上延后了一些项目的开盘节点，从而缓解目前市场供过于求的情况。同时，杭州市在土地出让方面也严格以“总量控制、城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”为土地出让原则。

不过，由于库存分布明显不均衡，各城区的去化周期也极不一致，在市区范围内，除西湖区、之江区外，其他城区的去化周期均已降至11个月以内，其中上城区、拱墅区、滨江区去化周期已不足6个月。与此同时，四县市去化周期均超过了18个月，仍处于较高水平。