宁波国五条细则出台:内容含蓄泛化 不出所料

　　宁波国五条细则出台，区别于“国五条”明文“严格按转让所得的20%计征”，宁波版细则仅含蓄表示“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。

　　对此，业内人士表示，宁波版国五条细则没有超出国务院国五条细则的内容，20%的差额税如何征收，在操作层面上也没有明确。

　　宁波市财政税务局表示，有关二手房转让个税问题，宁波仍执行现行政策。计征办法是，能估算原值的按差额20%征收，反之按总价的1%计税;满5年且为家庭唯一住房的二手住房，也免征个税。

　　二套房贷首付和利率或提高

　　买卖双方都关注的信贷问题，甬版细则也有提及，明确“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”。不过，上海明文规定“严禁发放第三套及以上购房贷款”。

　　“宁波目前的二套房贷，基本执行首付六成、利率1.1倍的政策。”宁波南天房产总经理助理薛敏强判断，二套房贷短期内应该还不会调整。“目前来看宁波的房价还没有‘上涨过快’的趋势，相反因政策恐慌效应导致大量二手房存在较大议价空间。”

　　不同于个贷从紧政策，宁波对房产开发商则实施了“有条件”的放松。细则提出，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求”。

　　“显然，这是为了引导房企增加普通住宅。”薛敏强认为，这个条款较为务实，也比较贴合宁波的实际情况，可改变宁波商品房市场的产品结构，通过增加中小户型供应，满足首次置业及首次改善型住房客户的需求，缓解市场供求矛盾。

　　细则不细，不出所料

　　国五条细则在宁波“温柔”落地，昨天中午，细则亮相，在江东区一家二手房中介内，一位问讯赶来的卖主感叹：不出所料，细则不细。

　　这位业主姓陈，在幸福苑有套二手房要出售，近一个月，个税将按房屋差额20%征收的消息让二手房楼市陷入恐慌性成交。

　　陈先生说，小区内有两位老邻居都急急忙忙降价出售了，但他始终认为地方政策不会太苛刻，抱着赌一把的心态，没有降价，现在他觉得自己赌赢了。

　　“宁波版国五条细则说，‘财税部门要严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定’，从北京上海来看，五年以上的家庭唯一住房是免税的，宁波不可能比一线城市还严厉，我的房子已经超过五年，如果不好出手，就去和老伴办个‘假离婚’”，他说。

　　同时，宁波版国五条也让不少购房者对下半年楼市抱有希望，一位购房者表示：“宁波和北京、上海等城市不一样，供应大于需求，这两年房价不但没涨，还有小幅下降，现在宁波版国五条已经出台，如果严格执行，过段时间可能会再降一些，再等等看。”

　　差额税如何收，还要等细化办法出台

　　3月初，国务院国五条细则出台，个税面临调整，市场陷入恐慌性成交，前三周，宁波二手房成交出现井喷，成交量是平时的2—3倍，但在最后一周，回归常态。

　　某房产中介介绍，3月共成交1091套，这一月度成交量达到历年来的最高水平，其中最后一周成交165套，占总成交量的15%。

　　南天房产3月共成交924套房源，相当于该中介去年一个季度的成交量，其中最后一周成交119套，已经恢复到新政出台前的正常水平。

　　昨天，宁波版国五条细则出台，对于20%的差额税如何征收，在操作层面上没有明确。21世纪不动产宁波区域分部总经理施建益认为，现在包袱压在了税务部门，接下来要等征收细化的办法出台。

　　3月宁波二手房成交激增，需求透支，新国五条未来的执行情况不明朗，预计接下来的两三个月，买房和卖方会进入观望状态，下半年二手房成交走势，主要还取决于新国五条的执行情况，但从目前各个城市地方版细则来看，情况没有超出预期。

　　二套房贷首付和利率或提高

　　买卖双方都关注的信贷问题，甬版细则也有提及，明确“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”。不过，上海明文规定“严禁发放第三套及以上购房贷款”。

　　“宁波目前的二套房贷，基本执行首付六成、利率1.1倍的政策。”宁波南天房产总经理助理薛敏强判断，二套房贷短期内应该还不会调整。“目前来看宁波的房价还没有‘上涨过快’的趋势，相反因政策恐慌效应导致大量二手房存在较大议价空间。”

　　不同于个贷从紧政策，宁波对房产开发商则实施了“有条件”的放松。细则提出，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求”。

　　“显然，这是为了引导房企增加普通住宅。”薛敏强认为，这个条款较为务实，也比较贴合宁波的实际情况，可改变宁波商品房市场的产品结构，通过增加中小户型供应，满足首次置业及首次改善型住房客户的需求，缓解市场供求矛盾。