南通版“定向限售”为楼市托底 首创商品房差别化价格备案

12月25日晚，南通市人民政府官网发布《对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知》文件通知(以下简称“通知”)。这份通知向外界传出南通一项楼市新政——低价新建普通商品房将限售五年，被市场称之为南通版“定向限售”政策。

几乎在差不多的时间，南通住房和城乡建设局印发另一则名为《进一步推动市区房地产市场 平稳健康发展的实施办法》的文件通知(以下简称“办法通知”)，通知包括管控土地出让、差别化备案、强化装修监管、强化物业管理、完善稳地价和房价的机制等多项内容。

地方楼市与经济关系紧密关联。不难发现，南通一日发两文指导楼市背后，除了贯彻住建部“稳房价、稳地价、稳预期”的导向外，还与为这座冲击万亿GDP城市规范楼市的考虑。

“此次政策不是针对所有住房进行限售，是针对一些房价明显较低的项目进行的限售。客观上说，如果此类房屋进入市场，这时别的开发商的项目就难以销售，这有点类似2019年恩施的限跌令，即不允许低价项目进入市场导致市场混乱，类似政策也会使购房者更加理性对待此类低价房源，客观上使得相关房屋交易更加稳定。”严跃进说。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，南通市这个通知旨在坚持中央“房住不炒”点位，打击投机投资炒房行为，保护刚需。南通市政策也充分体现了当前稳定市场价格、稳定市场预期的导向，为保证房地产市场平稳运行，各地政府要采取松紧适度的调控政策。南通定向限售政策的出台充分表明了“因城施策”与“松紧结合”之间的关系。“因城施策并不意味着房地产市场政策的放松，是各地要根据自己城市特点及现行状态采取松紧适宜的微调政策。目前房地产市场总体平稳，调控现状和房地产市场运营发展基本达到了政策预期目标，未来各城市房地产政策不会有较大幅度放松，并且也不具备放松基础。”

相比南通市人民政府官网发布的“定向限售”政策，南通住建局发布的《进一步推动市区房地产市场 平稳健康发展的实施办法》更为系统。通知包括管控土地出让、差别化备案、强化装修监管、强化物业管理、完善稳地价和房价的机制等多个方面内容。

此外，办法通知值得关注的是管控土地出让。根据市区房地产市场形势变化，适时调整优化热点地区普通商品住房用地竞买规则。加强市场准入管理，对于已在我市开发建设的房企存在重大质量问题、信用不良记录的，限制其参与土地竞拍。按照优质优价原则，合理设定土地挂牌底价。

对此，一位接近房企的业内人士表示，将优化土地出让的竞买机制，既要限制不合格企业的拿地，也要建立地价房价动态监测机制，这也说明近期南通土地市场炒作比较明显，从稳定地价和导入更优质的房企拿地等角度出发，必须出台此类政策，进而有助于稳定土地交易市场。

11月1日，中国指数研究院公布的10月份百城价格指数显示，当月，百城(新建)住宅平均价格为15073元/平方米，环比上涨0.15%，其中南通市环比上涨3.03%，涨幅蹿升为全国第一。

房价上涨明显，加之南通购房政策相对宽松，让投资客蜂拥而至。对此，亿瀚智库研究总监于小雨曾表示，南通房地产市场火热的主要原因是长三角一体化政策出台，南通受益明显，炒房及投资外溢成为房价高企的主要因素。今年上半年，南通实现GDP总值4580.1亿元，百强城市排名第19位。南通提出到2020年GDP跻身“万亿俱乐部”，用五年左右的时间经济总量排名全国第15位，要基本达到I型大城市标准。在苏州越来越逼近一线城市房价之时，城市限购政策接踵而至，作为环沪城市唯一一个不限购的城市自然成为炒房客捞金的天堂。

对于南通进入GDP万亿俱乐部，其政府早有清晰的目标和准备，在今年7月30日召开的南通市委市二届六次全会上明确：到2020年，南通GDP跻身全国“万亿俱乐部”城市;用5年左右时间，经济总量排在全国第十五位;南通人口增加到1000万，成为I型大城市;建设南通新机场围绕机场形成机场、高铁、地铁、汽车客运、过江通道的综合立体交通枢纽;上一批千亿、百亿级的项目。