宁波房地产20年，财富增值的三次变迁

最近总有朋友在问我，前湾新区怎么样？值得入手吗？前湾新区未来潜力还有有多大？

看一个板块未来，不仅要看规划、人口、配套、交通和投资情况，还要拥有城市发展的历史观、格局观。

正如宁波，自1999年至今20年间，在我看来它至少经历三次“城”长历程。每一次只要你抓住机遇，都能成功改变命运。

1.三江口时代

造就了“宁波第一批富人”

1999年，宁波城市建设拉开序幕。国家停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，宁波的房地产市场进入了一个全新时代。

据《1999年宁波市国民经济和社会发展统计公报》显示：

当年，宁波市总人口为538.41万人，其中市区人口121.99万人。宁波GDP为1070亿元，全国排名第12。其中，房地产投资为45.5亿元，市区居民人均居住面积仅9.11㎡，当年宁波房价在1000多元/㎡。

当时，像宁波李惠利医院旁边蓬莱里房价，大约1500元/㎡。偏远如今天明楼、联丰等地，一些房子更是仅几百元一平。

请注意，以当时的城市格局来看，三江口是唯一市中心，像明楼、联丰这些地方都属于偏远的郊区。住在三江口，是宁波人身份的象征。

当时，三江口附近的一二手房“一房难求”。

一手房市场，三江口的日月星辰、海景花园等一手房，一经推出便受到宁波富人们疯狂追捧；二手房市场，经常会发生类似“这边刚和房东谈好，旋即又接到房东电话，又有客户来看房，房价得再涨三五万”的经典桥段。

最后总结一下：

从1999年到2004年，短短五年的时间，最早置业三江口那批人，他们的房价已翻了四倍，甚至更多。在那个时代，对于普通老百姓来说，很难有比买房更快暴富的营生了。可以说，三江口成功造就了“宁波第一批富人”。

2.大东城时代

造就了“宁波第二批富人”

大东城时代，涵括高新区和东部新城。

其实早在1999年，政府就已在建设开发高新区了。当时的政府年度统计公报里明文写道：要加快高新区建设发展。但到了2009年，绿城在高新区开发皇冠花园，均价约9000元/㎡，但销售起初并不理想。

原因无它，大家习惯一切以三江口为核心，高新区包括鄞州区在内，在绝大多数宁波人眼里，就是乡下的即视感。

当时，由于2008年金融危机的缘故，宁波房价在2008~2009年那段时间始终徘徊在低谷，就连三江口新世界百货旁的凌江名庭，单价也就一万出头。在很多人眼里，高新区那么远，卖九千多贵得离谱。

今天，再看皇冠花园，二手房均价最高已突破3万/㎡。从2009年到2019年，十年间房价翻了两三番，现实啪啪啪地打脸。

无独有偶，东部新城自立项之初，在市政府未搬入之前的很长一段时间里，也颇受冷遇。很多人在情感上其实并不接受它能够成为宁波新中心，只因三江口在他们心中的地位实在是太难撼动了。

2008年底，东部新城雅戈尔锦绣东城开盘价仅7700元/㎡，如今二手房均价已突破3万大关；

同样是雅戈尔，2015年楼市低谷期，雅戈尔明洲一期高层开盘折后均价1.8万/㎡，开盘享立减8万钜惠，但卖得仍旧很吃力。然而，如今雅戈尔明洲一期高层二手房均价，已突破4万大关。

颇具讽刺的是，还是雅戈尔，2010年楼市上行期，江北万达板块的雅戈尔长岛花园，只不过主打“新三江口”概念，一期开盘均价就卖到了2.8万/㎡，就这还被疯一样的抢。

当年，该楼盘总销超40亿，跻身中国豪宅总销排行榜前三甲，震惊中国。如今再看该楼盘二手房均价，仅三万出头，不免令人唏嘘，多少业主哭晕在江边。

当年的“新三江口”概念，如今早已无人提及、销声匿迹。

我的一位老板朋友，2015年买了东部新城某楼盘带装修洋房大平层，两万多均价，不到200㎡，当时花了500多万。如今，短短三四年时间，其二手房市场目前可挂“总价1000万”，无须担心卖不掉。

他曾说过一句话，我认为十分精辟：中国楼市，只要踏得准，原地不动都成功。

真是精辟到了极点，精辟到了我想哭。所以，大东城时代，尤其东部新城时代，造就了“宁波第二批富人”，就像我的这位老板朋友。

3.前湾新区时代

会造就“宁波第三批富人”吗？

前湾新区是浙江省大湾区布局建设的四大新区之一，地处长三角区域核心地带，谋划中的前湾新区管理空间约600平方公里，拟规划范围包括宁波杭州湾新区及毗邻的余姚中意（宁波）生态园和慈溪北部区域，突出开放创新、产城融合、智慧宜居导向，重点发展汽车制造、高端装备、生命健康、新材料、现代服务等高端产业，超前布局建设现代化基础设施，打造长三角一体化标志性战略大平台。

在长三角一体化发展战略上升为国家战略的背景下，宁波前湾新区成为浙沪合作发展试验区，具有突出优势和基础。”黄政仁在接受专访时表示，宁波前湾新区是探索沪甬产业协同、开放联动、创新合作新模式，打造上海大都市圈高质量发展拓展区，助推长三角高质量一体化发展的理想区域；支持宁波前湾新区成为浙沪合作发展试验区，是长三角一体化战略中的一个举措，通过纳入国家层面的发展规划中，可以让前湾新区获得更好的发展机遇；更重要的是，宁波前湾新区将成为浙沪合作的新型示范区，为整个长三角地区一体化发展提供一个借鉴。

作为前湾新区重要组成部分的宁波杭州湾新区，宁波杭州湾新区多年来一直致力于全面对接大上海，融入长三角。从沪甬合作示范区，再到浙沪合作示范区改变的不仅仅是名称，更是平台功能内涵深化和外延，是更高能级的紧随国家战略的大平台。

2016年7月，宁波杭州湾新区全面启动沪甬合作示范区建设。2018年，宁波杭州湾新区建设浙沪合作示范区纳入《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》；编制完成《宁波杭州湾新区大湾区高质量发展先行区（浙沪合作示范区）建设行动计划》；成功与上海虹桥商务区建立战略合作关系，全年引进上海各类项目投资153亿元。

杭州湾新区，长三角中的城市“黑马”

宁波杭州湾新区是国家级产城融合示范区、国家级经济技术开发区 、国家级出口加工区、浙江省海洋经济集聚区、浙江省高新技术产业园区、宁波“中国制造2025”战略要地。居于上海、宁波、杭州、苏州的几何中心，是宁波主动接轨大上海、融入长三角的门户地区，也是中国长三角经济圈中最具发展潜力的战略要地！

长三角一体化发展纲要的印发，杭州湾新区作为宁波对接大上海的北门户，将重点打造成为沪甬合作示范区，浙沪合作示范区高地，同时在浙江省提出的杭州湾大湾区战略下，宁波前湾新区的设立，沪嘉甬跨海高铁、沪甬城际的落实和谋划，直接加快了杭州湾新区融入长三角，接轨大上海的战略发展！

2010年才正式成立的杭州湾新区，在仅仅8年的时间里飞速地崛起，在2018年GDP就达到了584亿元！工业总产值达1673亿，实力之强劲，非常引人注目！

杭州湾新区的城市定位是以“现代化美丽湾区、国际化滨海新城”为建设理念，突出新区生态功能发展成为国家统筹协调发展的先行区，长三角亚太国际门户的重要节点区，浙江省现代产业基地，宁波大都市北部综合新城区。

所以，前湾新区会造就“宁波第三批富人”吗？我想答案是肯定的，但同时未来它必然也只属于少数人。如果你想详细了解杭州湾新区，请搜索“宁波楼盘网”