半年五个，宁波哪块地最难操作？

前不久，江北庄桥冯家卖了一块地，被祥生/联想拿下，至此我们知道，联想不仅卖电脑，还卖房子。

在电脑界，可能是联想房子卖得最好。那么在房产界，谁电脑卖得最棒呢？

是融创中国的老板，孙宏斌。

孙老板电脑卖得有多好，网上有很多描绘。不过，相比于他后来卖房子的成就，卖电脑的辉煌简直不值一提。

在所有的地产大佬中，对中国楼市的本质认识最到位的，孙宏斌可能排在第二，排在第一的，应该是任志强。

但孙宏斌最善于抓机会，而且出手比谁都狠。

去年，孙宏斌说了一句很经典的话，做开发没什么风险，唯一的风险就是地买贵了。

这句话适用于除央企之外的所有开发商，可以看作开发企业风控的核心。

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宁波楼市是一个不大的江湖，但历史上照样有不少开发商（差点）死于地买贵了。

这就不得不提到香港的嘉里置业。2010年7月，距今刚好9年前，嘉里置业竞得东部新城水乡邻里板块三幅土地，其中E-4号地块以20750元/平的楼面价问鼎。

20750自此成为宁波楼市历史上的一座丰碑。后来，更成为了宁波土地价格的封顶线。

每一次达到封顶的土拍，都可以视为在向嘉里致敬。只今年上半年，这样的致敬就有五次，它们分别是:

东部新城会展中心东侧地块(绿城)；鄞州钟公庙慧灯寺地块(中交)；海曙高塘四村地块(中海)；老江东宁穿路地块(奥克斯)；江南路福明路口地块(江千万里)。

排名不分先后。

如果说上半年有谁地买贵了，那么很大可能就在这五块地当中。

谁会是那个倒霉蛋呢？

首先简单来比较一下绝对地价，即折算后住宅的实际楼面价。

高塘四村地块实际楼面价:27000元/平；

会展中心地块实际楼面价:27000元/平；

慧灯寺地块实际楼面价:26000元/平；

三号桥地块实际楼面价:23000元/平；

福明路口地块实际楼面价:24000元/平。

以上楼面价估算都来自于业内同行，准确性不能保证，仅供参考。

乍一看东部新城会展中心这块地最贵，高塘四村地块也不遑多让，是不是它们就最贵呢？不一定。

只有放在具体的板块中，地价才有可比性。

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这五块地所处板块，谁最好，谁最差？

东部新城无疑是最先要说的。作为宁波的宇宙中心，东部新城一直都是关注的焦点、价格的高地。嘉里20750的记录，也是在这里创造的。

有人曾说东部新城就像范冰冰，很红，很贵，也很漂亮，虽然没几部好作品。

东部新城热度不减还有一个重要原因，就是土地供应严重偏少。平均每年仅2幅土地出让，潜在土地也不多，这与高度聚集的关注度和购买力形成了强烈的反差。

目前，东部新城在售楼盘几近断档，二手房价格多在4万以上，绿城拿下的这个价格，以目前周边的楼价，似乎并无压力。

只是不知道到时候会不会限价，限价是多少。

再来看海曙。海曙核心区目前在售的楼市有好几个，早的如北宸府，月湖天地，新的如海语天下。同样是高端改善型楼盘，海曙与东部新城在影响力上的差距，直接反映在售价与销售速度上。

以目前看，海曙单价在3.5万以上的楼盘，销售速度非常缓慢。高端人群对海曙的认可度，亟待提高。

老江东现在划归鄞州，但仍是一个独立的板块。前两年供应量小，就二号府邸，兴宁府，未来道几个楼盘，今年新增金地，奥克斯，龙湖和江山万里四个项目，供应量有所增加，但都比较分散，住宅总量不大。

计划供应的土地也不多。

有老江东情节的购房者不少，划归鄞州后，在东部新城房价的映衬下，老江东的房子显得颇具性价比。市中心配套成熟，抗跌性强，地铁逐渐成网，3万的房价已经能普遍接受，销售没啥压力。

但与海曙一样，老江东3.5万以上的房价，仍有待市场检验。

最后来说鄞州中心区，尽管没法和东部新城这样的网红比，但鄞州中心区的实力和影响力，仍然不容置疑。鄞州公园板块的单价以及销售速度，除了东部新城，也没有其他板块可比。

重要的是，鄞州中心区土地出让量很小，在售楼盘几乎全是高价盘，而且卖得不错。待售楼盘很少，相对于规模庞大的存量居民，中心区供应量仍然是偏少的。

中心区房价一直维持在宁波次高位，新楼盘已经上冲到了3.5-4万这一区间。

综合比较来看，东部新城的认可度最高，供应量小，绿城压力不大；鄞州中心区购买力强，项目也不多，中交应该也没难度；老江东虽然有所放量，但项目分散，奥克斯和金地正面PK，但时间上有错开，不必过于担心；最具挑战性的恐怕是海曙的高塘四村了，中海不仅面临高成本，更重要的是海曙高端楼盘销售都比较艰难。

何况地块本身的规划就很有难度。

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绿城会展中心地块，规划要求建设不少于2000平米社区用房，2000平米超市，无偿移交给政府，另外需建一所公厕，配套100个车位和1000平米健身场地。

江山万里江南路地块要求配建一所4042平米的幼儿园，按照1500元/平的装修标准建成后移交给政府。此外还有少量的社区用房，以及不低于总面积千分之5‰的室内体育场馆。

中交钟公庙地块需建一所3187平米的幼儿园，建成后无偿移交给政府。

相比之下，中海高塘四村地块规划限制最严。在新芝宾馆东侧200米范围内建筑高度不得高于18米，以及北面的采光退让，让这块地能正常造房子的区域所剩无几，规划难度大增。在此限制下，高塘四村地块将出现北宸府那样东高西低、南高北低的布局。

奥克斯宁穿路地块则没有特别要求，仅需满足周边采光等基本规划条件即可。

虽然其他四块地有幼儿园、超市、停车位这样的要求，但海曙高塘四村地块的规划要求是最苛刻的，加上如此高的地价，产品设计的难度真不小，也特别考验市场接受度。

从地价、板块及规划条件看，高塘四村地块可能是今年上半年出让的高价地中，操作难度最大的一个，可能也是压力最大的一个。当然，这也并不是绝对的，因为政策再次刺激，目前看到的困难，都不是个事。

解套的最佳手段，是再造一个新。

话说回来，中海是央企，地买贵了也不是问题。

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