宁波杭州湾新区GDP几乎于奉化持平，为什么房价差这么多？杭州湾什么价格才合理？

杭州湾依托政策的支持和区域优势加持，发展已基本夯实。一个区域的发展动力，需要经济基础、人口密度、产业集聚、名企名校等多维度的协调发展。

数据显示，杭州湾的GDP、人口、工业总产值、财政总收入、规上工业企业总数、生活配套等等都已有了非常大的发展跨越。2020年杭州湾新区GDP约680.2亿元，按可比价格，同比增6.8%，增速继续保持全市第一。

680亿的数据与奉化区几乎持平，但人口却只有奉化的58%，经济活力强劲。奉化主城目前的房价已突破2万，杭州湾的未来又会是多少？

按照发展趋势和目标，2025年人均GDP将力争达22万元左右，GDP目标约1760亿元；2035年人均GDP力争达30万元左右，目标约3750亿元。杭州湾新区的经济实力已经处于高速发展阶段。

2020年杭州湾规上工业总产值1697.6亿元，同比增长3.4%。地区生产总值、规上工业总产值、财政总收入年均增速分别为23.9%、18.5%、29.2%，是长三角经济发展速度最快的区域之一。

从产业高度来看，杭州湾已经引进了26家世界500强企业，共45个项目，总投资超1600亿元。吉利、大众、联合利华、联想、博世、软银、上汽、首钢、方太等国内外龙头企业，中科院宁波材料所杭州湾研究院、复旦大学宁波研究院等研发平台，共同形成了高端产业集群，带来了充沛的发展活力和创新动能，并引入了6.6万余人才，高层次人才达6000余名。

截止2020年，杭州湾新区常住人口约32余万人。虽然相较于余姚、慈溪，还有不小的差距，但不可否认的是，4年时间，约10万人，近43%的增长率，已经是比较可观的，随着人口基数越来越大，如果能继续保持这样的高增长，人口目标实现将超额或是超前完成。

按照发展目标进度，至2025年规划总人口为80万人；至2035年规划总人口125万人，这意味着会催生大量的购房需求，对于各项配套的需求也同样会不断增加。

杭州湾新区发展初期，曾有一波“杭州湾热”。一车一车的置业者前赴后继，甚至连沪杭温等地的购房者也希望能抢占湾区的第一桶金。尤其是2018-2019年，无论是土地供应量、存量还是成交量，都呈现爆炸性的增长。导致人口增速弱于开发速度，真实需求远不及供应量，产生了不小的投资堆积，不少人开始“谈湾色变”。

而如今的杭州湾，显然已经步入一个转折期。从2020年开始，土地供应收紧，一年仅有6宗土地出让，成交面积较19年降幅达到72%，板块存量也明显减少。

一边是不断攀升的人口释放的大量需求，一边是供应端减量的收紧，后市的供给结构已在悄然发生变化，机会将越来越难得。

更无法令人拒绝的是价格，从拍地来看，杭州湾地价只有宁波主城平均数的一半，这样一个高能级新区，洼地效应是明显的。

如果从沪、杭、甬三地主城2.5-5.5万/㎡的均价来看，对位处三地几何中心的杭州湾形成了一个挤压效应，包括环高还冲击过3万/㎡，就连最近的余姚、慈溪都在冲击2万/㎡的单价，杭州湾的上涨空间值得期待。

杭州湾一年下来也有15-20%的涨幅，对于杭州湾市场来说，长线要比短线更合适。杭州湾新区是宁波直属的新区，对这也只是时间问题。

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