老破大/小产权房不能购买的原因如下，望悉知

买房子是一件大事，尤其现在的楼市水比较深，购房者稍微不注意就踩了坑。如今市面上房产的种类很多种，购买房子之前，购房者尽可能给房子做一个全面的背调，只有全面了解了房子的相关信息，才能将风险降到最低。以下两类房产，购房者一定要注意，能不买则不买。

老破大

一直以来，购房者都对老破小有争议，选择“老破小”的人，多半都是为了孩子上学或是其它因为地段好、总价低，门槛相对较低，压力小，符合一些人的需求。

但接下来我们要说“老破大”，顾名思义房龄又老户型偏大，一般指的是2000年以前，面积超过120的那种户型偏大的产品，质量不好的小区，100平以上就很难卖了。

没有小区环境、物业服务可言，处于房产价值链的层，大家都涨的时候它涨不动，大家都跌的时候它跌的最多。价格完全看市场行情怎么样。

而且由于户型大，总价也相对较高，属于穷人买不起、富人看不上的类型，所以购买这种房产的时候要非常慎重了。

就拿最吃香的对口重点的老破大和老破小就可以看出，户型小的房子挂一套卖一套，而且成交单价要高出大户型非常多。

在成交周期上，其余的小户型也都是挂牌一个月左右就能成交，甚至挂了1天就卖掉的，可见其抢手程度。

但同样拥有优质资源的老破大出手也是相当困难，价格不仅低一等级，而且可能要挂个大半年才能出手。

如果只为了名额，老破小单价上可能小面积贵得离谱，但是大家要明白，在总价上仍是小面积房有优势，而且名额是不论房子面积大小的。

未来如果房子升值，“老破大”跟“老破小”的升值空间也不一样，毕竟本身的起点就不同。所以，没有需求的话不要碰老破大。

小产权房

一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。

由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。

这部分房子好处就是不限购、明显低于市场价。但缺点也是非常清晰明了,没有房产证因此一般不能贷款，所以卖家大多都会要求买家全款。

不能贷款也就意味着该套房没有金融属性，为什么银行不好做贷款?因为银行也认为物业有无法清偿的风险，不认可其价值。

房子本身是有金融属性的，比如说加按揭，二抵、对敲，装修贷，以房产进件办大额信用卡，分期卡等(负债也是资产，兑现资金可用于再生产，创造财富)。这些都是小产权房无法给予的。

后期涨幅也远远低于正常的商品房，至于仅有的租金收益，是远远无法弥补房价涨幅差额的。

还有一个重要原因，没有房产证意味着不好落户，在教育房政策严苛的区域，实行户证一致，那么孩子上学也会成问题。

不仅如此，还会存在隐患。无法过户，即使做了公证，后期一旦有巨额利益(拆迁等)，原房东是潜在的隐患。