买房“避坑”秘籍，你get到了吗易被忽略的几个重要事项

坦白地说，买房并不是一件特别有技术含量的事。但每当交房时，购房者总会面对诸多恍然大悟：“当初我怎么没注意到”、“当初怎么没仔细问问”？

买房是一件动辄百十万、几百万的交易，其中有很多不被熟知的小秘密，但却又会大大影响你未来的居住品质，简直防不胜防。

为了让大家“避坑”，今天我们就给大家聊几个很容易被忽略的细节问题，希望对大家买房有所帮助。

说好的人车分流，却有众多地上车位

能改绿地吗？

最近，力高君御世家这个楼盘频被报道，有业主反映，他们买房时宣传的是人车分流，如今小区里却出现了151个地上停车位，小区门口还张贴着停车场2元/收费标准。

人车分流早已成为各大楼盘的卖点，字面意思就是车流道路和人流道路分开，车辆无需经过小区内部道路，直接从大门口进入地下车库，可以减少车辆对于小区居民的影响。

在大家买房时，置业顾问都会把人车分流挂在嘴边，但也有一部分小区是打着人车分流的旗号做宣传，实际交房时现实却是残酷的。

君御世家位于济南西部张庄路茶叶市场以南、路劲御景城以西。这个小区究竟是不是人车分流？

从济南市规划局接受媒体采访的回复看，该项目规划有936户居民，总共停车位有843辆，其中地上有151个，地下有692个停车位。这个停车位数量，可满足每户0.9个停车位的比例。

实际上，君御世家的工程规划公示中可以清晰地看到，它有大量的地上车位：

不过即便如此，君御世家售楼处工作人员在接受媒体采访时仍坚称自己小区是人车分流，“后期我们用不了这么多，完全可以不停，在那放着。”

除了“停车位放着不用”这样的销售说辞，还经常有楼盘面对地上停车位的质疑时回应说，“这些规划的地下车位后期都将改为绿地”。

那么，问题来了，这些停车位可以改成绿化带？

其实反问一下开发商：既然后期可以改为绿化带，为什么交房时不直接建成绿化带呢？既然后期不用，为什么要建设它呢？

任何一个小区的车位配比，都是有严格要求的。在济南，住宅的车位配比原则上不能低于0.8，也就是说100户住宅至少要配80个车位。如果低于这个配比，在规划上是不会被批准的。

因此，如果将地上车位改成绿化带，很可能会导致小区建设不符合规划。而且，这将直接导致车位配比不够。到时候小区业主停车困难，怎么办？

所以，大家买房子，最保险的方法还是自己查看规划图，看清小区布局、各项指标，尽管沙盘可以让我们直观地了解小区，但我们很难指望所有开发商都凭良心去做沙盘，一定一定要自己找出规划图来仔细查看。

买一楼变异户型

一定要拿到楼层平面图！

在知识星球，最近有星友问我们，一楼的变异户型能不能买，比如正常户型是三室，变异户型比正常户型少了北边一个卧室，有什么利弊。

我们在回答这类问题时，首先提到的一点是，有没有具体的平面结构图？

买一层的变异户型，一定仔细研究它户型的平面结构。不仅要研究户型里面的结构，还要研究户型外面的结构，户型外面管道、电梯、步梯，包括现在常见的消防连廊，都在什么位置。

我们曾经在济南东南部某楼盘看到过一个变异户型，它的户型内部都不错，但在外部，自己家门口是入户大堂到电梯之间的通道，而且家门距离电梯也比较近。

类似这种：

由于家门口就是通道，这不仅会有一些噪音，对隐私也有不利影响。

类似这种情况，防不胜防。所以，买变异户型一定要向置业顾问要来平面图。

买一楼还有一点需要值得注意：

有些带院子的一楼，院子是没有产权的，甚至在通常情况下是属于违建的。它的土地产权属于全体小区业主，如果全体业主联合起来反对、投诉，院子就会面临风险。此前，在其他城市曾经出现过一楼小院被当做违规建筑拆除的案例。

小心家门相撞“打架”

正常楼层也要看平面图！

不止是一楼，我们再次提醒大家，无论你买哪一层，不仅仅要看自己家的房子户型，还要看整个楼层，一定要看楼层平面图！

这也是很容易被忽视的。

从楼层平面图中，你可以看到电梯、水暖井、强弱电井、连廊的分布，还可以看到你和你的邻居家距离有多远。

去年以来，济南很多楼盘的入户门设计引发争端，很多楼盘面临着类似的问题：

同一楼层相邻住入户门间距过小，两个门相对，同时开门会出现相撞“打架”的情况。

这样的现象并不少见，两梯四户的设计，中间有连廊，连廊其中一端的两户很多都是这类设计。我们一再提醒大家，买房子要看整个楼层、整栋楼的结构，就是这个道理。

还有济南东部一小区，此前临近交房时，购房者发现有小区内多栋楼的一层、二层中间户北向房间，被单元入口大堂的墙遮挡住了视线，房间内基本不见阳光。

不过，后来开发商对入户大堂进行了部分设计更改，将原来的墙面更改为了屏风设计，问题最终得以解决。

地势不平的小区

留意车库的位置及电梯设计

在济南，部分小区地块地势有高有低，各栋楼错落分布，由此可能会造成一个BUG：从地下车库无法通过电梯进入单元楼，甚至有部分车库不在自己楼下。

济南东部某楼盘的几栋楼此前被曝出负二层地下车库不通电梯问题，业主需栋楼的高差造成的，给业主们造成了不便。

此外，近期有新加推楼盘在售楼处的不利因素公示中，也提到了部分楼栋地下室与地下车库不相连的问题。这个问题也很容易被忽略。为这种公开信息、提前告知客户的开发商点赞。

如果你买房，楼盘所在的位置地势不平的话，就要多注意车库的问题：车库位置在哪儿？会不会不在自>

结语

简而言之，记住，买房之前，一定要多查材料！

其中，最重要的材料有三个：

一个是片区周围土地规划，可以看楼盘周围的土地规划用途，有无垃圾站、变电站、高压线、工厂等；

一个是楼盘工程规划，小区楼间距、日照情况、车位配比等都能查到；

还有一个户型平面图。

其中，前两个都是公开可查的。后一个，需要大家向置业顾问索要。