第一次买房要注意什么？来看看这个分析吧！

看证照是否齐全

1、预售证最重要

在售楼处（营销中心）明显处要放出来项目所有的审批许可，也就是五证齐全，这是政策要求的，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中最重要的是商品房预售许可证。

2、大开发商手续一般合规

要注意，这些证件要在售楼处明显的地方张贴出来，这是最合规的手续，开盘前必备证件，一般大型开发商都是手续合规的。但是你知道，很多中小型开发商是没有办理齐全手续，就直接开盘销售了，或者都没有开盘，直接放出消息开始卖，蓄客阶段让你交定金。

3、无证销售也存在

在行情比较好的时候，很多都是这样无证预售。我之前接触的一个朋友就是这样的案例，在四线城市，这个项目准备开盘了，但是不接受定金，新房竟然要找二手中介才能买，不然你就得找关系，地方卖房乱象让我都挺惊讶的。

但是现实如此，有的时候该买的还不得不忍受这种情况，这种开发商敢这样做应该是有监管缺位。

4、证照齐全才能办贷款

有些中小开发商没有五证就开卖，那么你交了定金之后，是没有办法办理银行抵押贷款的，因为无证不齐全无法办理房产证，也就没有商业贷这个环节了，只有证办下来了才能去贷款。

在实际买房的过程中，这种乱象挺多的。当然大型开发商，比较少出现这种“奇葩”的情况。

所以大家选择房子的时候，最好选择有一定知名度、有口碑的开发商；但是更多时候，买房人是处于一个弱势的地位，买房前弱势，买房后也弱势，地方生态如此，不得不适应，大型开发商，也会欺负人的。

（二）

别被沙盘蒙蔽了双眼

每一个售楼处都会有一个高大上的沙盘，周边配套、学校、商场、医院、银行、火车站等等都会列出来，距离大城市也会列出来，包括各种商圈和规划，总之，每个沙盘都是以这个项目为中心来测距，并且包装周边配套有多好，但是你千万别被沙盘蒙蔽了双眼。

我告诉你怎么看沙盘：

1、不要看标距，要看实测距离

很多距离都是虚值，为了让你感觉距离市中心很近，把车距改成直线距离，或者把项目位置距离市区的边缘区，显得很近，这些都是不准确的，尤其是新盘，虚标距离很严重。

北京周边的固安县的项目都会说距，是从项目到北京大五环的车距，你开到三环试试？

解决的方法就是要自己实测，从市区里到项目的真实的距离。很多人因为图便宜，所以选择了远的地方，然后用开发商的标距来欺骗自己，最后难受的是自己。

2、不要轻信规划，要看建设进度

很多新盘会在规划图上面写好到底有名校进驻，这也是影响购房者最关键的因素之一，但是还是很多暴雷事情。主要问题在于开发商承诺的配套设施没有到位。

尤其是学校这类问题，有很多新盘吸引购买靠的就是学校，但是开发商到底什么时候能交付，都是不一定的。对于地产公司来说，肯定是先卖住宅，然后再考虑配套建设，时间推的越久越有利，但是对于购房者来说，那就不是好事了。

这个问题其实没有什么解决办法，只能看开发商的开发进度了，如果是中小型开发商的话，配套设施交付得更晚，大型开发商还好些，但是都不能保证的。

如果配套是当地有要求的话，进度还有一定保障。

3、商场没有你想象的那么重要，地段才是最重要的

很多新盘，开发商会自带商业，有些是社区商业，以底商的形势出现，有些是商业mall，以商业盒子的形势展现，这些都有助于项目本身的便利程度。但是新盘的商业很多都是空置，入驻率没有你想象得那么高，而且地段差的商业卖不出去，生活配套缺乏保障。

所以地段比新盘商业要更重要，你选择了一个好的地段，自然就会商业进驻，很快热闹起来，但是偏僻的地方商业很难起步，招商是个老大难。与其选择一个商业配套不明朗的未来，不如选择一个地段好的商业已经成熟的片区。

（三）

什么时候买最划算？

1、淡季买房最划算

对于项目是分期开盘的，一般是首期最优惠，后期的项目一般都会涨价，而涨价的节点都在节假日，比如五一、中秋、十一，还有过年期间，这些期间都是涨价的时间点。

有些开发商在做促销活动的时候，之前一般都是先经过了调价，先涨价后打折，这种套路是不是很熟悉？所以买房的节点应该是在淡季，也就是金三银四之前，金九银十之前。

开发商在年前急于回款，所以会有打折促销，年前买可以捡到，或者年假过后的2月期间，尽快买，进入3、4月份就会猛涨一波；到了金九银十之前，也是一个淡季，也就是5~8月期间，看房买房一定要踩对时机，不要每次买都是在热销期。

另外，如果你是首套刚需房，时机只是一方面，如果在你准备好的当下，看好优质的标的就可以入手了，不要为了等待折扣而错过，等待大概率会迎来上涨。

2、如果买完之后下跌了怎么办？

这是个很好的问题，一般来说，开发商不会这么“作死”，买完就降价，不仅砸牌子，还会被砸场子。所以开发商一般不降价，除非已经面临非常严重的回款问题，或者行情普遍都差，不得不“自宫一刀”，断臂求生。那个时候谁也没法自保。

所以前提是一定要做好选筹，而选筹又是一个复杂的体系，可以点赞、收藏加关注 @鹏哥说房产

，让你理清楚如何选筹，从宏观到中观，最后到微观角度全部打通。

（四）

楼盘本身要注意哪些地方？

下面举几个实例：

1、楼盘外立面

如果是新房的话，多数是还没有楼盘外立面的，如果是分期开发建设，那么就要看看外立面的情况，一般质量高低都是能看出来的。

2、看园林设计

这个是之前看的一个二手项目，小区绿化不错，很干净，就是有点老旧

这是一个高尔夫球场主题的园林

在湖边喝咖啡，很多园林是有人工湖的，会给小区添色不少

一般新盘的园林设计都是比较完善的，比较要把展示区做出来，开发商在开盘前对营销中心和园林都是有考核的，必须得达到对外展示的程度，所以园林设计也是一个好的展示面。

我们在看园林的时候，主要看规划排布是不是比较清晰合理，园林是不是你喜欢的风格，一般来说，这个问题都不大。

3、看沙盘情况

可以直接看出自己楼栋所在的位置、楼层、视野、朝向等等，这是最直接的角度图，而且还可以看出周边配套，一般新盘的商业配套都比较慢，看楼栋本身就可以了。

（五）

看样板间要注意哪些事项？

样板间是开发商包装出来的“糖衣炮弹”，很多看房比较少的同学，一到样板间的时候，就被开发商的带装修搞的头晕目眩，都是满心欢喜，一激动就忽略了项目内在的价值了。

看样板间我来告诉你需要注意的两点：装修标准和交付标准。

1、装修标准很重要

装修标准是开发商跟你承诺的，是几千块/平米的装修标准，整体的装修标准按照你的面积来计算，最后得出大概的装修费用是多少，如果是2000块的装修标准，100平米的话，那就是带20万的带装修。

这个钱到底划不划算，只能是见仁见智了。带装修的话整体价格高，对价格敏感的人来说就买不起了，而且20万自己装修或许也花不了这么多钱。

如果预算稍高的话，可以选择开发商的带装修，他们选择的产品一般都不错，大型开发商的装修产品因为统一采购价格低，比你自己买要划算。中小开发商的装修标准就不确定了。

2、交付标准要问清楚

交付标准：这个指的是房屋装修都包括哪些内容，一般来说主要是地板、墙面、管线、水电气暖等硬装，部分会带家具，但是你看到的沙发、灯具、厨卫、餐桌、电视、冰箱、窗和床上用品、窗帘等软装，大概率是不带的，这些要问清楚。

如果带装修的话，开发商会告诉你“所见即所得”，所有硬装、软装都会给你，当然价格也不便宜。但是可能出现的问题就是软装的产品不是你样板间的高标准，到后期交付的时候，这种纠纷数不胜数。

（六）

最后总结一下，除了上面这些内容，还有更深层次的选房逻辑，本文所介绍的都是技巧，属于“术”的部分；真正选房，从本质上选择的是地段、片区、阶级和圈层，这些属于“道”的部分，只有道术结合，才能避免踩坑。

看房、选房，其实是非常后面的步骤，前面的步骤有很多，从选择城市到片区，再到微观的选择角度，一步步来，才不至于被后面的乱花迷失眼球。

恭喜你已经看到这里了，对于新房的理解，你已经超过90%的人，下面是二手房的内容，继续看下去！

二手房篇目录：

一、在购买二手房屋时，考察房屋产权是否明晰

二、使用权并不等于产权

三、调查清楚买卖房屋是否在租

四、选择信誉好的中介

五、房龄应该是投资者要考虑的问题

六、投资者应该考虑城市规划的情况

七、做好实地调查，明确房屋的具体情况

八、谨防中介出现一房多卖的情况

与新建小区相比，二手房的周边设施，交通情况等条件更齐全和完备。另外，相较于新房，二手房更能真正反映房产价值的市场，才能够在纷乱的市场里淘到金子。

那么，购房者在购买二手房时，应该注意下面八大关键问题。

（一）

在购买二手房屋时，考察房屋产权是否明晰

购房者在购买二手房时，首先确认房屋产权是否清晰。不管地段多么好，环境多么优美，价格多么低廉，如果没有弄清楚房屋的产权问题，都不应该急着做决定。

第一、弄清楚房屋是大产权还是小产权

我们知道，小产权的房屋是未经过国家相关部门批准建设在农村集体土地或非法侵占的土地上的房屋。更重要的是，交易上有很多限制，不利于投资者的资金回收。

同时，因为小产权房没有房产证，还将面临拆除的风险，并且一旦拆迁，业主也无法得到拆迁安置补偿。此外，小产权很难获得银行和金融机构的抵押贷款。

第二、分清房屋的户主是谁

房屋的所有人可以是多人，或是夫妻共有，或是父子共有，或是继承人共有等。如果投资者想要购买这样的房子，就必须和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果部分共有人在其他人不知情或是不同意的情况下擅自处理共有财产，那么其买卖合同一般是无效的。有很多房屋纠纷案例，都是因为没有全部所有人签字，最后导致交易失败。

第三、弄清楚房屋有无债务纠纷

当投资者购买二手房时，一定要弄清楚该房产是否已经被抵押，或是否有债务纠纷。投资者必须要求房主提供银行按揭合同、抵押贷款合同、租约及贷款额、还款期限，已还贷金额、租金金额等详细资料，避免以后出现经济纠纷。

（二）

使用权并不等于产权

使用权房就是我们平时所说的共有产权房，房屋的产权属于国家和业主共同所有，使用权人可以拥有房屋使用权和部分产权。

不过在一般情说下，使用权是不能交易的。对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房因为投资资金低、租金收益丰厚等优势具有很大的诱惑力。

虽然目前市场上确实有一批交易使用权房的投机行为，但是其行为却是违法的，投资者千万不要被这些优惠政策所诱惑。

（三）

调查清楚买卖房屋是否在租

目前我国房屋交易有一项不成文的规定，即“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。这一点被很多不法分子利用，包括一些法拍房，也会利用这个漏洞。

很多二手房在转让时都忽略了这一点，在房屋还在租赁期时就急着卖出。如果投资者只注重房产证和过户手续，而忽略了是否存在租赁关系，那么就会给自己带来不必要的麻烦。

即使你拥有的这套房屋的产权，但是你却不能让租客立即离开，这是原业主留下来的坑。

（四）

选择信誉好的中介

数据显示，目前我国80%的二手房交易都是经过中介成交的。

因此，选择信誉好，资质优良的中介对于投资二手房也十分重要。投资者寻找中介来交易的最主要目的就是寻找信得过的第三方来维护双方的利益，一旦遇到了信誉不好的中介，将遭到很大的损失。

市场上的黑中介很多，一定要选择知名度高、交易流程规范、工作人员专业度高的中介公司。

应该考察中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址，是否具有交易房产的资质，是否有良好的信誉，是否拥有合法的房地产经纪人等等。

（五）

房龄应该是投资者要考虑的问题

如果能买到5年内的房子，那就相当于次新房。一般10年内的房子在户型设计还是园林设计上都没有太大的变化。如果超过10年以上的房子，其设计就会有落伍的感觉。

所以投资者最好避免房龄10年以上的旧房子，在市场上很难卖上好价钱，而且在获得贷款方面也具有一定的劣势。

但是在大城市，市区里的房子多数是老房子，而且年限在10年以上的很多，所以要权衡利弊，为了选择交通便利的条件，房龄适度老些也可以接受。

（六）

投资者应该考虑城市规划的情况

作为投资者应该了解房产所在片区的城市规划情况，这个决定了片区未来的涨幅空间。主要包括短期内是否面临拆迁、房屋附近是否要建高层住宅等情况。

有些房主可能是因为已经了解了该房屋在5~10年面临拆迁，或是房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等情况才急于出售，所以投资者一定要知道这个片区近期的规划情况。

（七）

做好实地调查，明确房屋的具体情况

投资者在购买二手房时，一定要做好实地考察，明确房屋的具体情祝，并且在合同中写清房屋的具体情况：包括地址、面积、楼层、朝向等。

目前二手房买卖合同是国家统一制式，所以也不需要太过担心。但是要核查产证面积与实际面积是否相符。

如果发现实际面积与产权证上注明的面积不相符，那么就应该在合同中注明。同样，在合同中还要注明房屋中具体包括哪些设施。在交房前所产生的费用由原业主承担。

（八）

谨防中介出现一房多卖的情况

很多中介为收取更高的中介费，通常会采用一房多卖的方式，这也是市场混乱时候会发生的事情。

所以投资者就应该详细地了解房屋的具体情况，谨防一房多卖的情况出现。

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