地价涨涨涨！！！宁波房价会怎样？！

上半年土地市场火爆

宁波近两个月土拍市场火爆，频出。长丰、小港、奉化主城、东钱湖和姜山等都出现。从挂牌量来看，4月份宁波市六区涉宅用地挂牌数量为13宗，5月份挂牌18宗。去年同期涉宅用地4月和5月挂牌量均只有5宗，涉宅用地挂牌量大增。从挂牌价看，多宗地块挂牌价上涨明显，比如姜山地块在2017年挂牌价仅不到6000元/㎡，而最新成交的姜山地块B地块挂牌价破万，涨幅高达78%。从近期涉宅用地成交溢价率来看，4月和5月份宁波十六区涉宅用地土拍平均溢价率高达44%。这两天拍出的地块，比如启运路溢价率达61.4%，北仑霞浦地块地块达60.2%。溢价率相较去年下半年有很大的回升。土地拍卖的竞拍开发商数量和竞拍轮数明显增加，土地市场一时风光无二。

2019年宁波土地月度供应

2019年1-5月宁波土地成交建面和成交楼面价

不仅宁波，其他新一线城市在过去几个月里土地市场同样火爆。

今年4月，全国土地成交量维持上涨，土拍溢价率创过去10个月新高。截止5月9日，全国50大热门城市卖地收入达1.22万亿，同比上涨1.2%。杭州在今年前4月卖地收入达947亿元，排名全国第一。就在5月17日当天，杭州主城8宗地块挂牌出让，溢价率均达到30%的封顶价，杭州土地市场保持升温。

（杭州钱江世纪城，图片来源于网络）

苏州土地市场同样火爆，地价频频刷新。4月，苏州出让宅地总建面达119.95万平，同比增长9倍，平均溢价率为33.9%。特别地，中海在4月29日以楼面价30287元/平方米，溢价率37.67%摘得苏州园区宅地，这一价格甚至超过苏州工业园区过去28057元/㎡的最高单价，成为。

为什么新一线城市土地市场迎来爆发

土地市场火爆，造船君认为，一方面是开发商手上有钱；另一方面是开发商看好杭州、宁波等新一线城市的潜力。

从年初开始的降准，以及对房地产融资的放开，都缓解了开发商尤其头部开发商融资的难度。2019年开年以来，整体金融市场环境稳中向好，各大开发商在资本市场不像去年那样遭受很多限制，通过发放债券迅速融资，光3月份，开发商融资额就已经破千亿，融资年利率在6%-8%，这极大地缓解了开发商资金面的紧张。

同时开发商也需进行土地储备，随着长三角一体化战略的逐步推进，上海拿地难度越来越大，像杭州、苏州和南京等强二线城市或成为资金的好去处，宁波作为长三角一体化中的金南翼自然也被开发商所看好。

（苏州，图片来源于网络）

因此优质地块引来多家开发商角逐，推高地价。那么地价暴涨，房价会不会也在未来迎来暴涨呢？

地价暴涨会导致房价暴涨吗？

一般而言，土地价格是房价诸多成本中占比最大的一项。地价暴涨，更多地会带来一种房价暴涨的预期。地价就像是面粉，而房价就像是面包，面粉价格暴涨，面包价格自然也要上涨。但是房价影响因素众多，只看地价，这是典型的唯成本论的思维。

经济学里面有个说法叫房价长期看人口，中期看金融，短期看政策。更准确的说法是，房价主要受人口、土地和金融的影响。土地和金融是供给端，人口是需求端，房价本质上还是受供需关系的影响。

人口对于房价的支撑已无需多言。想想看，有人口不断流入的城市才会有新增购房的群体。像黑龙江鹤岗这些城市，就是由于长期人口净流出，才会出现一套46平的房子只要16000元，折合单价仅348元/平方米。不仅国内如此，国外也是一样的道理。比如美国曾经风光的汽车城市底特律，由于人口和汽车产业的衰败，底特律破产，房价自然一文不值了。

（美国汽车城底特律，图片来源于网络）

土地对于房价是一个重要影响因素。香港能够维持目前如此畸高的房价，很大原因在于香港无地可供，供给很少，需求一直比较旺盛，那么房价就会维持高位。而平抑房价暴涨的方法之一就是加大推地量，增加供给。

金融对于房价的影响也非常大。广义货币存量一直在增加。截止2018年年底，广义货币（M2）余额为182.67万亿元，1997年年底约为9.1万亿元。20年时间广义货币M2大涨近20倍。多出来的钱多数都不可避免地流入了房地产市场，推高房价。

2015-2018年中国广义货币M2存量

调控政策是影响房价的直接因素。显然，中国的房地产市场是典型的政策市。政府的基调很明显是“房住不炒”，所以一旦房价快速上涨，就不可避免地会出台调控政策。调控政策多样，限售、限购和限贷对房价的调控在表面上还是成效显著。去年7月31日，政治局提出坚决遏制房价上涨，多项政策收紧，土地市场和楼市双双遇冷，地块基本上无悬念底价或者低溢价成交，甚至很多地块出现流拍，新项目开盘去化率惨淡。直到今年年初楼市政策有有放松，先是房贷利率下调，接着各地人才引进政策的推出，开发商融资放开，才有了土地市场火爆，日光盘重现。所以影响房价的上涨的因素有很多，绝不仅仅只有土地一项，还受到土地、人口和政策的影响，所以我们不能简单地认为地价暴涨必然导致房价暴涨。

回到宁波，宁波未来房价同样受到多种因素影响。宁波今年土地价格确实大幅上涨，根据克而瑞的数据，宁波大市有3000万平的土地供应量，这一数字超过杭州，根据地产新观察的统计，宁波六区土地的潜在供应量为860万平，下半年将达到1000万平，意味着随着土地供给的逐渐放大，供不应求的状况会得到缓解。地价的上涨会一定程度推升未来房价的上涨，但是随着供应量的增加，房价暴涨的可能性不大。

去年宁波人口流入19.7万，人口流入情况不错，但是后续人口是否会依然流入，我们拭目以待。人口净增的得与失将会是支撑房价的一个很重要的因素，这也是各大城市放开户籍限制的一大原因。

2018年人口增量排行榜

近期金融和相关调控政策又有所收紧，央行成都分行发出紧急通知，要求各家银行首套房贷利率不得低于上浮15%，二套不可低于上浮20%。中国银保监会发文整治银行机构和非银机构乱象，剑指开发商，开发商资金面或重回紧张，将影响到下半年的土地市场。随着房价上涨，日光盘频现，宁波也很可能出台调控政策抑制房价的快速上涨。从2018年到2019年，宁波房价已经经历一轮上涨，宁波房价新一轮上涨可能会引起政府的警觉，从而加速调控政策的落地。

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