最新宁波买房现实，限购圈已将刚需抛弃

关于限购，相信很多购房者都有所了解，2年前的宁波楼市被投下了一枚炸弹，炸出了第一个限购圈。这个限购圈基本上都是好地段的好房子！各种教育，医疗，商业配套资源都在圈里，圈里圈外的环境，市容市貌，交通等条件也都是天上地下。

限购圈内虽然什么都有，但已没有刚需。

Part1：

开发商忙转型，改善是共同的选择

限购圈内豪宅项目不断涌现，房价越来越高，面积越做越大的现象。开发商说：“地价那么贵，咋可能做刚需。”

宁波刚需住宅总量下降，土地成本问题是最直接的原因。限购圈内的“面粉”少而贵，导致“面包”稀而缺。去年海曙气象路地段HS06-03-08c/HS06-03-09c地块挂出了宁波史上最高挂牌价17600元/㎡，这是宁波3年前房子的均价，3年后限购圈内的地价已经拍到2万+/平，而今年，市中心最高地价正在不断被刷新。

“限价之下必须提升带装修档次，才能实现利润最大化。”

除了地价贵，还有一个限价的问题。这个限价不是指“两限”的限价房，是开发商拿到销售许可证后，新房售价需要得到物价部门的核准，一旦公示，开发商不能随意上调价格。这个限价的逻辑是：售价=地价+开发成本+一定比例的利润，也就是说，地价越高、开发成本越高，可以申报的利润也就越高。

限购区的地价已经翻了一番，要和地价“匹配”，开发成本也必须升高，开发成本怎么升高？那就是抛弃刚需做改善，抛弃毛坯做带装修，现在要求住宅全装交付，不存在毛坯，要想利润最大化，那就把带装修的档次提高。

“限购限贷这么严，必须一步到位买大房子。”

在宁波限购区未婚、离异人士只能买一套房，有人说，结婚组成家庭就可以买两套了，可是你第一套贷款没还完二套首付要4成，房贷利率、契税都要高于首套，算来算去，最划算的，就是买第一套的时候尽可能买大房子，用3成首付占有最大的面积。

首套首贷的资格珍贵，过度不存在了，直接买套大房子一步到位，因此近两年大平层、130-180㎡洋房成了主流产品，300万起的高总价，把刚需挡在了门外。

Part2：

二手房水涨船高，均价同比最高上涨19.43%

宁波已经连续3年二手房交易量过6万套，二手房的规模已经大幅超过新房，未来这个市场的规模将更大。刚需在新房那里碰了壁，只能到二手房里寻求希望，但限购区的二手房连年上涨，小面积好房难求。

宁波6月二手房均价 20938 元/m² ，环比上月上涨 0.39% ↑，同比去年同期上涨 6.83% ↑，除了慈溪、象山以外，其他区环比5月都有小幅上涨，与去年同比，市六区均上涨，其中奉化上涨最多，达到19.43%，而限购区所在的鄞州、海曙、江北，二手房均价在2万以上。

买二手房首、选交付后2-5年的次新房，如果房东没有入住过，等同于新房，但近5年内挂牌出售的60平以内次新房较少，大部分集中在80-120平之间。

二手房5年内价格翻倍的不在少数，2015年中海国际社区开盘均价1万/平，现在二手房均价23957元/平，此外万科江湾府、荣安月园、景瑞上府等新一批小区在2016年先后交付，3年后二手房普遍每平上涨8千到1万，同一套房多了100万，房东笑了，买房的哭了。

90年代房是最后的底线，楼破房小还是贵。

宁波改革开放之后建的房大多以小户型为主，且都在老市区，所以单价并不低。值得注意的是，位于老江东、老海曙的房子，有很多都属于学、区房，房龄近30年，能读市重点学校，卖到2.5万均价并不新鲜。

这些房子外观也已相当破旧，虽说近年来有老房新装电梯的案例，但大部分老小区还是没有电梯的，居住体验有多差，大多数人都懂的，刚需一族要不是实在没辙，要不是为了孩子，也断断不会接这样的盘。

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所以刚需想在限购区内买套心仪的房，难，难于上青天。

至于好多刚需客寄予厚望的限价房，需要告诉你的是，限价房推出的项目少，申请的人又多，对于需求量庞大的刚需群体来说，无疑是杯水车薪。

未来，开发商在市区拿地的成本会越来越高，在面粉比面包贵的形式下，不得不抛弃刚需，房价4万、5万的呼声不在少数，所以今后刚需买房会越来越困难，在此建议各位刚需同胞，向远看看，尽早上车。

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