为什么二手公寓没人买

公寓不能买，这句话想必各位在网络上已经看到过太多太多的了。

老生常谈的3点 :就是没、没有办法落户口、40年产权的问题。 也是几乎大多数人都知道的问题。

事实上，很多人确实是没准备拿来落户和拿来给孩子上学，甚至仅仅是为了出租和所谓的投资升值。

而40年产权的问题其实也不是问题，很多住宅也是50年产权，甚至很多城市交易活跃的二手房，产权也只有四五十年。至于，什么不能通天然气，更是没有讲的必要性，不通天然气的住宅也大把大把。

所以，这几点都不是公寓不能买的核心原因。

当公寓的价格只有住宅三分之一，甚至都不到的时候，我想没有任何“媒体专家”站出来说：公寓不能买。

而重点就在于，公寓当下的价格大多数都接近住宅，多是同片区住宅的7-9折。

有些人可能觉得，面积小，再比住宅便宜个两三折，也挺划算，毕竟出租并没有什么差距。

不少人可能只知道、落户、40年的问题，不太清楚公寓的贷款问题。

商办类的产品，银行贷款最高上限只能贷款50%，而这50%最长只能贷款10年。

假设一套50万的住宅和一套30万的公寓，同样需要付15万的首付。按照公寓比住宅上浮20%算，实际月供住宅只比公寓贵200元，100万的房子只贵400块钱。

而杠杆率、总价都低了很多，最终获得的资产也显然少了很多。

如果你想把手里的公寓抵押贷款，抱歉，是不可以滴！按照银行的工作人员说法:只接受住宅，不接受商办类的资产。

也就意味着公寓、商铺类的房子，不能通过正常途经拿到和住宅一样的抵押贷款！当然额度低，高利息那种借贷除外。

商办类的产品除了一线城市外，几乎连中介挂牌都很少。

主要还是税费问题。因为绝大多数城市都是非存量房市场，无论是住宅还是公寓都有大量的新房供应。直接买新房，除了房钱和契税，基本没有其他开支，省心省力。

而二手公寓的税费有多高呢？按照中介给出的税费详单，有如下内容：

（不同城市可能有所不同）

根据不同的情况，税多数都要在卖出价格的20%以上，甚至更高。

这意味着，即使选房特别优秀，并且涨幅跟紧住宅，并且以正常价格变现，在收益方面也远不如同期同价格的住宅。

所以，变现能力这方面。公寓在住宅这里，连个“弟弟”都算不上。

举个例子：

同样是一套房子自住，你30万首付买100万的房子，翻倍升值之后账面200万。

跟你30万五成首付，买了60万的公寓，升值后变成了账面100万，还不一定卖得出去。

都是自住，你不卖那一刻的差距确实不大。

但你一辈子不卖么？

卖的那一刻，都去掉没还的贷款，最后的资产值差额能达到接近50%

卖的这一刻，这两种不同选择的差额，谁来补给你？