宁波

宁波房东爆二手房“阴阳合同“惊天内幕 记者调查

2018年06月05日来源:宁波日报本地楼市责任编辑:18279391030

近日,崔永元起底影视圈偷税漏税的新闻让“阴阳合同”一词频登热搜榜。生活中,“阴阳合同”的情况也不少见,比如二手房交易中。

一次房产交易,签订两份合同。一份“阳合同”摆在明面,用来交税、过户;一份“阴合同”私下签订,是双方的真实成交价格。律师说,看起来,只要动动笔头就能省下一笔不小的税款。实际上,这个很多人习以为常的操作背后蕴藏着不小的风险。

故事

“网签合同是假的,无效”

法庭上房东自爆内幕,要求撤销交易

宁波的沈琼(化名)夫妇去年看中了周大伯家的一套房子。经过商议,房屋的总价为190万元。于是,双方签订了一份合同,约定房屋成交总价为190万元。这也是双方当时真实意愿的表达。

二手房过户,涉及到契税等问题为了少交税,按照“潜规则”,双方采用了“阴阳合同”的方法。

“阴”合同即当时签订的总价为190万的那份。

“阳合同”是双方在房产在交易中心签订的涉案房屋的网签合同,网签价格为150万元。

合同签订当天,沈琼夫妇支付了10万元定金。事后,双方却因为房产过户中的其他问题起了纠纷,沈琼夫妇将周大伯告上法庭,要求周大伯继续履行合同,并支付赔偿金和承担中介费。

令沈琼夫妇意外的是,周大伯却在庭上提出了反诉请求:解除《存量房买卖中介合同》及确认网签合同无效;判决定金10万元不予返还等。

周大伯甚至不惜自爆内幕:第三人(指中介公司)明知有正式合同,而唆使、诱导签订阴阳合同,并将假合同去办理网签。网签合同价款为150万元,比实际合同价款减少了40万元,损害了国家的利益,应属无效合同。为证明己方观点,还出示了向宁波市住建委的相关举报受理文件作为证据。

沈琼夫妇称:虽然三方曾经一起签署了总金额为150万元的具结书用于网签合同。但是,该具结书并未损害被告的利益,也不影响原合同双方真实意思的表示。因此原合同仍是合法、有效的合同。

第三人则称网签合同是原、被告双方自行签署的,与第三人无关,非第三人在网络系统上签署的。

最后,法院综合认定,双方签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示,各方均应依约履行。即阴合同有效。法院判决,周大伯和第三人协助沈琼夫妇做好涉案房产的产权变更登记手续,确认双方在宁波市不动产交易中心签订的涉案房产的网签合同无效。

法院判定网签合同无效的法律依据为有下列情况之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同;损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。

调查

阴阳合同主要为避税

和前几年比收敛很多,买入价不敢做过低

记者昨天以购房者的身份咨询多家中介,发现虽然各部门明令禁止,但是“阴阳合同”仍屡见不鲜。最主要的目的是为了少交税。

一名房产中介以周大伯和沈琼夫妇的买卖举了个例子。

假设这套房子的个税、契税等都由沈琼夫妇承担。这也是宁波二手房交易中常见的做法。

举个例子

如果这套房子为沈琼夫妇的二套房,面积为100平,沈大伯当时买入价为150万,且已经满2年无需交增值税。

那么,按150万的阳合同,因为平买平卖则可以不用交个税,契税部分按150万的2%计算,则为3万。

按190万的阴合同,则需要缴纳190万的1%的个税,即1.9万;契税部分按190万的2%计算,则为3.8万。总共需要缴纳5.7万的税费。

相比,走“阴阳合同”可以省下2.7万的税。

“如果是总价高的豪宅,或者是不满两年的二手房,阴阳合同的税差就更大了。”一位房产经纪坦言,虽然明令禁止,但是为了促成交易,的确会暗示或明示买卖双方走阴阳合同。

不过,受访中介都表示:这两年阴阳合同的情况比过去有好很多,从业人员也更慎重了。比如,阳合同的成交价不敢做得过低,一般都是平买平卖。

据介绍,“阴阳合同”的另一大功能是为了抬高成交价,以便买家能够申请到更多的银行贷款。前几年这种情况挺多,现在这种情况非常少,因为会卡在银行评估价这个环节,反而影响贷款。

据介绍,去年,宁波市住建委等8部门联合发布了《关于加强房地产经纪管理的实施意见》。

《意见》要求,在涉税服务过程中,经纪机构和从业人员应当如实告知房地产交易当事人税收政策规定和优惠政策,协助交易当事人依法诚信纳税,不得诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”,低报成交价格或伪造虚假证明骗取税收优惠。

律师说法

看似有利,实际存在不小风险

浙江尚甬律师事务所陈翔律师说:为了少交税等目的签订的“阴阳合同”,看似对交易双方都有利,且较隐蔽,但对买卖双方来说,存在着不小的风险。一旦发生纠纷,双方都希望按对自己有利的那份合同来履行。出现案例中这样当庭自曝内部交易内幕要求撤销的,要求按低价版合同支付尾款的也不足为奇。

“我接到过几起和‘阴阳合同’相关的咨询。”浙江共业律师事务所合伙人杨银春律师说,咨询者在二手房交易中签订“阴阳合同”的目的主要是为了少交税。合同签订后,因为房价上涨等因素,卖方要求撤销交易,返还房产。

“阴阳合同”哪者有效呢?杨银春分析,一般情况下,“阴阳合同"中的"阳合同"即使符合形式要件,但因具有逃税等非法目的而不发生法律效力。如果所签订的“阴合同"是双方当事人的真实意思且内容合法,那么一般可以认定为有效。

杨银春分析,“阴阳合同”的风险不仅局限于房屋交易本身。如果为了少缴税款而签订“阴阳合同”,该行为违反了国家相关税收法律法规,一旦被查出,不仅要补缴税款,还要接受税务机关的行政处罚。如达到一定条件,当事人还有可能要承担刑事责任。

陈翔说:如果买方为了向银行多贷款做高房价,则该行为属于“恶意串通,损害第三人利益”的行为,银行可据此请求法院或仲裁机构确认借款合同无效,并要求赔偿损失。

业内人士提醒,如本次交易不如实申报成交价,故意做低价格,今后再次转让该房产时,缴纳的税费也将相应提高。宁波晚报记者王颖

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