假如取消“计划生育”，楼市将会怎样？

“彭博社”的这篇报道靠谱吗?说不清楚。但我知道两点：第一，政策放松是大趋势;第二，到目前为止，官方未置可否。

官方迟迟没有回应，这有点惹人遐想。而股市里的“生育概念股”，则在今天出现了显著上涨：

好了，我们不纠结于这则新闻的真假了。现在想讨论的是：1，有这个必要吗?2，如果这样做，对经济、对楼市将构成什么影响?

我的看法是：

取消管制是非常有必要的。因为中国已经开始陷入人口通缩;此外，取消管制有利于彰显中国的改革、开放，因为生育权是重要的基本权利。

上图是官方公布的“2009以来中国的人口出生率、死亡率和自然增长率”。可以看出，趋势是不断走低的。

最近几年，由于先放松、最终完全取消了对于“二孩”的限制，所以人口增长势头有所好转。但遗憾的是，最新数据再次令人担忧：

2017年我国出生人口1723万人，出生率12.43‰;相比2016年出生人口1786万人、出生率12.95‰，都有小幅下降。

也就是说，“二胎红利”没有持续多久，就已经结束了。而在1963年到1973年之间，中国的出生率常年维持在28‰以上，人口自然增长率则常年维持在22‰以上。

也就是说，目前的平均人口自然增长率，只有1963年到1973年间的大约4分之一。

这意味着：中国不仅已经告别了人口红利时代，还即将进入“人口通缩时代”。有媒体报道说，中国2015年的人口自然增长率，已经下滑到了世界各国的第135位，甚至低于一些发达国家。

以北京为例：1991年的常住人口为1094万人，有小学生101万人;到了2017年，常住人口大幅增长为2171万人(接近翻倍)，小学生人数只有88万人。由此可见，计划生育威力之大。

“未富先老”，就是当前中国的人口态势。所以我们看到，制造业正在加速向东南亚、南亚、非洲转移。前两天和两个制造业的老板吃饭，谈论的一个重要话题是就是：要不要去越南办工厂。

其实我很早就在专栏里预言：中国将很快进入鼓励生育的时代。

现代人生育欲望低下，是一个世界性的问题。日本、俄罗斯最为典型，欧洲和北美国家也不例外。美国、德国之所以看起来问题不大，是因为移民政策比较宽松，通过外来移民补充了人口。

现代人生育欲望低下，原因也带有共性，这就是——全球化、现代化背景下的量化宽松成为了常态。

先看全球化(现代化)。

全球化(现代化)，意味着人口向大城市不断集中。这从美国、日本可以看得非常清楚。这两个国家被认为早就完成了城市化，但过去10年里，人口继续从中小城市向大城市集中，很多中小城镇被废弃。人口向大城市集中，让生活变得高度便捷(刺激公共服务提升)，但也让生活成本越来越高。在这个过程中，人们越来越重视自身的享受，而不是传宗接代的责任。过度的社交、娱乐，尤其是电子游戏的普及，都可以导致“少子化”。

再看量化宽松。

无论是政治制度如何，官员都高度重视政绩。在这种背景下，量化宽松政策就很容易出台，印钞、通过增加政府债务来刺激经济，成为各国政府通用的手段。这带来了资产价格的飙升，尤其是大城市的房价。而高房价，则成为最好的避孕药。

总之，现代化、全球化让我们生活得非常方便，也让我们压力空前、节奏加快，大家越来越重视个人生活、眼前享乐，生育成为一种负担。

所以，中国取消计划生育只是时间问题。

那么问题来了。如果真的取消了生育限制，甚至开始鼓励生育，将带来哪些影响?我的看法是：

1、“取消计划生育”，也只能延缓中国人口的“断崖式”收缩，让衰退变得更缓慢一些，很难改变大的趋势。当人工智能不断进步、机器人配偶出现后，人类生育率可能会继续走低。

2、“取消计划生育”即便改变不了人口长期走势，对楼市、对经济也构成利好，毕竟可以带来人口增量。

3、中国要想避免迅速陷入“人口通缩”的窘境，要出台大力度的奖励生育的政策，比如免交个税、发放补贴、提供廉租房安居房等，还要真正控制住房价的过快上涨，减轻年轻一代的生存压力。

4、中国生育政策的不断放松，向我们揭示了人口的真相。这提醒购房者，如果想获得中长线的收益，只能去“有持续人口增量的、高级别城市”购房，而不能留恋三四五线城市。尤其是四五线城市(主要是县城、较大的镇)，未来不动产的真实价值会越来越低。

5、中国城镇化率见顶，至少还有10年。这10年，是每个城市都有“增量人口蛋糕”切分的10年。10年之后，将彻底进入大城市、大城市群的时代(大城市掠夺小城市的人口)，这是全球化、现代化的大趋势。只有高级别的城市，才能有持续的人口增量，不动产才有真正的长线价值，以及必要的流动性。