楼市调控是个长期博弈

据媒体报道,工、农、中、建四大国有银行本周起上调北京地区首套房贷款利率,最低利率从基准利率的1.05倍上调为1.1倍。事实上,不仅是北京,大多数一二线城市的首套房利率普遍上浮。由于货币环境偏紧,资金成本仍将上行,后续房贷利率还面临着上涨的压力。

在“持续扩大内需”的政策新表述和中美日益紧张的贸易摩擦和磋商下,今年的楼市预期正在发生一些微妙的变化。在整个“房住不炒”的调控大背景下,楼市出现回暖。各地的“抢人大战”和限价房公开摇号,不管政策初衷如何,客观上刺激了楼市。即使是调控最严的北京,市场也自发完成筑底。自去年底以来,北京市二手住宅交易量回升的态势一直延续,除了2月受到节日因素影响成交量下降外,1月和3月二手住宅成交量均超过1万套。

回暖并不令人意外,毕竟我们的楼市政策只是防止暴涨,而非打压。但预期管理是个难题,也是一门艺术。楼市长达十数年的看涨强预期,并不是一朝“史上最严调控”就能降服的。任何市场上的风吹草动,都会被迅速放大,夯实或者解构调控预期。因此,在当前的楼市频频出现回暖迹象和放松假设,政策也需要表明态度,对冲相反预期。在严格执行现有的限购、限价等政策之外,热点城市房贷调控力度加强便在意料之中,释放的信号也很明确:楼市调控还将坚挺,不会“溃坝”。

同时,我们必须清醒认识到,杠杆并没有被消灭,最多是被隐藏起来。因此,楼市泡沫破裂,依然是未来要重点防范的风险。泡沫被消化,杠杆被降低,只有两个路径,一个是在发展中解决问题,通过经济增长来稀释泡沫;另一个则是剧烈的市场出清,增速断崖,以经济的急剧下滑为代价自爆杠杆。毫无疑问,我们只能选择增长,防范断崖。而这也就决定了我们的楼市调控政策,既要防止大起,也要防止大落。楼市调控有如“绣花”,大意不得,市场的预期只能进行缓和,绝不能踩踏。

2017年的楼市调控起点太高,2018年断不可能就鸣金收兵。楼市在长效机制正式公布之前,将会维持现状,不会走向宽松。对于长效机制,市场猜了差不多一年多,从限贷、限购、限价、限售的长期化和常态化,到租售并举、租售同权和共有产权房,都有点像,又都没个权威说法。但一个共识是,如果土地制度不改革,长效机制将缺少最重要的一块。楼市实在是当下一个挥之不去的话题,盖因它一头连着GDP,一头连着居民的财富,牵一发动全身,未来住房制度怎么改,长效机制怎么建,注定是一个小心翼翼的事情,注定是一个迎难而上的,注定是一个长期重复博弈的过程。