亚洲超级大盘贵阳花果园实探：千户同楼 容积率达6.8

曾以贵阳规模最大的城中村改造工程名噪一时，并号称亚洲第一大盘的花果园项目，如今似乎已经从8年前的棚户改造转型为商业综合体、贵阳市又一中心。花果园开发商贵州宏立城集团(以下简称“宏立城”)也试图用不断招商的方式扩大花果园购物中心的影响力。

《中国经营报》记者调查后发现，由于容积率过高，这一超级大盘曾经低价吸引刚需的优势正在悄悄隐退，千户同楼、居住环境差、周边交通拥堵的状况多为当地人抱怨。另外，花果园写字楼、商铺等也多有空置。

对于花果园现在的发展是否符合当年的预期，贵阳市城乡规划局相关负责人对记者表示，花果园项目经过近八年的开发建设，现已建成并投入使用220余栋楼宇，交付使用率超过90%，已入住人口13.2万户、近40万人。宏立城相关负责人则表示：“以规划局的说法为准。”

一栋住宅楼千户居民

“买房子追求生活质量的话，就不要去花果园啦。”一位贵阳本地的出租车司机得知记者打算到贵阳南明区的花果园看房子时，指着距离市区不远处密密麻麻的楼群说：“那就是你要去的花果园，全国很有名的超级大盘，居住人口多，房子密集，关键看你乐不乐意住。”

据记者了解，花果园是2010年宏立城集团响应政府号召，启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。按照宏立城集团的宣传资料，目前花果园总体投资已经达到1000亿元。

花果园售楼部工作人员向记者介绍，花果园是全亚洲当之无愧的第一大楼盘，“整个项目的体量是最大的，原来是2000多万平方米的建筑体量，后来又加了一些项目，住宅、商业加在一起，达到了2500多万平方米。” 记者在现场看到，整个项目现在已经基本完工，只剩几栋楼在建。

上述售楼部工作人员表示，整个花果园住宅楼在17万~18万套之间，入住率一期二期稍高，能达到80%~90%，三期是60%左右。每栋居民楼是三梯九户的配置，楼高基本都在44层，一栋楼下来，大概有上千户人居住。

居住在花果园一期的一位业主告诉记者，由于容积率过高，自己每天上班都要提前十几出来，否则遇到电梯的“早高峰”会非常拥挤，另外还存在采光不佳的情况。

“花果园的房子容积率那就高了，官方数据达到6.8，实际的可能更高，这一栋楼一千多户，花果园的房子你就不能谈容积率了，因为原来是棚户区改造。” 花果园售楼部工作人员坦承，项目楼间距30米左右，是达标的，但楼与楼侧面的间距只有十米或者几米，比如一期住宅侧面间隔基本上就是几米。

综合体利用率存疑

真正支撑花果园发展的，除了住宅部分外，还有大量的购物中心、商铺和写字楼。

贵阳市城乡规划局表示，在各级党委、政府的大力支持和帮助下，花果园项目经过近八年的开发建设，现已建成并投入使用220余栋楼宇，交付使用率超过90%，已入住人口13.2万户，近40万人，入驻企业6400余家，入驻商家13200多家， 提供了近15万个就业岗位。

记者走访发现，目前商铺和写字楼价格不同区域租金不同。商铺按地段3万元/平方米至13万元/平方米不等，写字楼则在30元至50元/平方米范围内波动。据悉，335米地标级建筑“贵阳国际贸易中心双子塔”下边的环球购物中心，预计6月份开业，现在还在加紧施工，是整个西南单体最大的购物中心，已经招商完成。

不过，记者走访花果园写字楼和商铺发现，几乎每层都有空置现象。在“国际金融街1号”写字楼二楼的商铺中，有四分之一的商铺处于未办公状态，并多有张贴“转租”“房东直租”等广告字样。办公楼层部分，多为房产、金融等中小企业在租用，且多有空置及招租房间。

记者向国际金融街1号二楼的一家小型便利店老板咨询商铺租金、楼层空置情况时，对方表示：“这里的生意还算可以，(我家便利店所在的)前面两条(通道)月租金大概300元以上，后面那条空置的，招租的生意不太好，月租金100元左右吧。”

除此之外，花果园二期的中山公馆外墙，仍悬挂着巨幅招商海报。目前，二期临街底商仍在装修施工，玻璃外门上还可陆续看到贴有门面招租的小广告。

随后，记者前往宏立城集团办公楼咨询商业店铺、写字楼的入驻率具体是多少以及现在花果园发展现状是否符合当年的预期等相关问题时，接待记者的相关负责人表示最好有书面采访材料。随后记者按要求发送采访函后，收到的回复为“以规划局的说法为准”。

两年房价翻4倍

与花果园同样吸引众多人口居住的还有诺亚方舟。由于2011年入市时花果园每平方米单价仅3800元，到2015年时单价仍在4000元左右，熟悉当地楼市的贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授曾向媒体表示，像超级大盘花果园基本上把全省的刚需都吸引过来了。而这，一定程度上也圆了贵州人民的省会“贵阳梦”。

贵阳市城乡规划局向《中国经营报》记者表示，实施改造前，花果园、五里冲片区作为南明区棚产区、城中村最为集中成片的地区之一，乱搭乱建现象突出，单位用地与城中村棚户区交叉混杂，属于公建配套设施严重不足、卫生情况较差、交通组织混乱、服务设施差、治安环境不佳、公共安全隐患突出的区域，涉及拆迁户数约2万户，拆迁面积近400万平方米。

棚改过后，花果园已经逐渐成为贵阳市的中心。日前，贵州省统计局发布2017年人口发展现状分析称，贵阳市人口达到了480.20万人。宏立城花果园售楼部人员表示，花果园常住人口在50万~60万左右，每天人流量100万次左右。按销售人员说法，一个花果园的常住人口，即占到了整个贵阳市的八分之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，出现超级大盘，和贵阳的城市地理特征以及城市规划的要求有关。从城市特征角度看，贵阳市区多山，平地相对少，所以会导致项目的大盘或高密度建设力度很强。而从城市规范的角度看，用地也会带来高容积率项目更容易审批通过。实际上此类情况在重庆等西南城市也有类似的逻辑。

不过，曾经以棚改低房价著称的花果园，最新新房销售价格最高已经达到了15000元/平方米，较2015年时翻了4倍，这一楼栋正是花果园在售的藏珑阁，而其相邻的项目一期住宅二手房价格在6000元/平方米~7000元/平方方米之间。据记者了解，藏珑阁此前地块是商业用地，而后才改为住宅。对于商改住和销售定价考虑的因素，宏立城集团负责人也并未作出解释。

值得注意的是，由于花果园普通住宅大部分尚未拿到房产证，若上市交易除了正常所交的税费外，还要额外支付开发商高额更名费。花果园售楼部工作人员直言，“我们售楼部强行收9.5个点的更名费，(开发商)要控制这个市场啊，老板不需要挣钱吗?你要买便宜的二手房，那我就强行收费啊。”