宁波

北京楼市调控周年效果凸显 二手房变化较为剧烈

2018年03月17日来源:经济观察报行业动态责任编辑:18279391030

  经济观察报 记者 田国宝 “和去年限购前比,目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧!”3月13日下午,在北京市朝阳区一家链家门店内,一位中介表示,经过一年多的回调,目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平,“普遍跌了一万元左右。”

  2017年3月17日,北京市住建委、人民银行营管部、银监局、北京市公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,在实施认房认贷的同时,大幅度提高二套首付比例和按揭利率。随后,多数一二线城市及周边城市也跟进加码调控,全国主要热点城市普遍进入调控序列。

  与此同时,从中央到地方,从预防金融风险到租赁政策出台,整个房地产行业和市场进入深度调整周期。这种调整不仅仅局限于市场层面,也带动房地产行业开始新一轮洗牌。

  在市场层面,在一系列调控政策影响下,一二线城市房地产市场开始降温,成交量持续走低,房价也出现不同程度的下滑;而三四线城市在继续实施去库存政策的带动下,闪现回春迹象,也使得2017年中国房地产市场维持增长趋势。

  一

  刘梅一家从2017年春节后就开始张罗着换房,但2018年春节过完了,她仍没有完成心愿。

  她于2010年结婚,丈夫是北京人,儿子在第二年出生,位于朝阳区青年路附近的小两居由婆家在结婚前购买。2012年前后,她又在河北燕郊购买了一套住房,目前名下共有两套住房,“燕郊的那套有贷款。”

  2016年9月份,刘梅丈夫的工作地换到了顺义,他们一家搬到了燕郊居住,此时,她的小女儿已经两岁,“我也不上班,住哪都一样,孩子他爸上班时间节省了半个多小时。”把北京的房子租出去,住到燕郊,本来是一件两全其美的事,但新问题很快又来了。

  2018年秋季,刘梅的儿子到了上小学的年龄,这意味着他们必须回到北京。“北京的房子是个小两居,原来一家三口住着还行,现在四口人,家里来个亲戚都没地方住,所以就想到了换房。”刘梅说。

  2017年过完春节后就开始计划卖掉青年路的小两居,但很快317调控政策不期而至,“房子户型纯南向的,虽然小点,但很方正,当时报价是七万三,挂了几个月,有过一些看房的,但一直卖不出去。”刘梅说。

  同时,利用周末的时间,刘梅和丈夫不时地去望京、东坝附近看一些新盘和二手房,出于限购政策和资金两方面的因素,她必须先卖掉一套再买入一套,或者两者同步进行,但这似乎并不容易。

  从卖家的角度来说,刘梅希望青年路房子的价格卖得高一些,但从买家的角度而言,她又希望能遇到性价比相对高一点的房源,这一年的换房经历对于她而言更多的是煎熬。“中介一直和我说,想要快点卖出去,就要一次性降到位。”但她又不愿卖得太低,从而影响后续购房,“每次都是十万十万的降,现在降到六万五了,还是卖不出去,如果当时一次性降到现在价格,估计早卖出去了。”刘梅笑称错过了最好的卖房时机。

  这边卖不出去,那边看房也是走马观花,“看上了也没钱,所以积极性就不大。”

  链家数据显示,从2017年3月份至今年2月份,刘梅的小区二手均价下跌了16.67%,所处的朝青板块二手房成交均价从71483元/平方米降至63901元/平方米,降幅为10%左右。同期,朝阳区降幅约为11.93%。

  朝阳大悦城一位链家中介工作人员介绍,由于市场反应滞后,2017年4月份开始,附近二手房成交量就开始下跌,同年5月份开始价格开始出现松动,“和2017年高点的时候比,目前大约下跌了15%左右。”

  二

  与刘梅不同,李荣的换房经历多少有些“欲哭无泪”。李荣于2013年毕业后进入一家证券类企业工作,2016年11月份,手里有了一些积蓄,但由于北京市社保未缴纳满五年,他在河北永清购买了一套住宅。“买的时候房价是1.5万元左右,也是贷款买的。”李荣表示,他当时计划等北京市社保缴满五年具备购房资格后,“永清房子也升值了,正好卖了永清的房子作为北京的首付。”但计划似乎永远赶不上变化。

  2017年317楼市调控政策出台后,按照新政要求,由于李荣在永清的房子有贷款,未来无论是否卖出永清的房子,在北京购房都将视作二套房待遇,这意味着首付提高了一倍。

  对于李荣而言,317限购只是开始,更让他难过的是,不仅北京购房门槛提高了,他在永清的房子市值也在缩水,“当时买的时候一万五,现在那个小区二手房报价才一万元,关键是二手房根本卖不出去。”李荣说。

  这意味着从买房至今一年半的时间里,他永清房子的市场价已经缩水三分之一,“算下来,不仅没赚钱,现在买的话,还赔钱。”2018年9月底,他将正式获得在北京的购房资格,但“共有产权房买不到,商品房买不起。”

  刘梅在北京的房子购买时只有4000多元,现在虽然每平方米降价接近一万元,但对她来说只是少赚了六七十万元,十年间仍有近10倍的增值幅度,而李荣则不同,其购买永清的房子时正值环京楼市的一个相对高点,房价下跌则意味着资产蒸发。

  目前,李荣在北京租住的两居室月租金接近5000元,每月还需要支付近6000元的月供,他算过一笔账,北京的房租和永清的月供加起来,足以应付北京六环附近一套70平方米小两居的月供。

  对于即将获得的北京购房资格,李荣似乎进退两难,一方面永清的房子卖不动,只能等市场好转,意味着这套房子仍在吞噬他未来的收入;另一方面如果在北京购房,60%的首付对于当下的他来说,仍是一道难以逾越的鸿沟。

  李荣现在租住在大兴五环外,原本计划在地铁四号线沿线购房。据我爱我家大兴区生物医药基地附近一家门店的工作人员介绍,目前附近区域二手房价格普遍在4万元到5万元之间,“和去年高峰期比降了8000元到10000元左右。”该名工作人员表示。

  中介们最大的感受是看房的客户少了,二手房成交量锐减,上述链家中介告诉记者,在317调控政策之前,由于看房人数较多,每个中介门店都感到人手不够用,而现在“来一个诚心买房的客户,我们都是三四个人一起服务。”

  上述链家和我爱我家的中介人员都表示,317以后撤销了不少门店,“原来每个人每月基本都有成交,有的还不止一套,现在一个店每月成交一套就算不错的成绩了。”

  三

  从2017年317限购政策发布至今,北京市的一二手房的成交数据表现不一,其中一手房去年3月份成交量为2259套,成交均价为44503元/平方米,从成交量来看,限购后逐步小幅下跌,但2017年12月至今年1月份,月成交量均超过2017年3月份,月成交均价则均高于2017年3月。

  但二手房的变化较为剧烈,2017年3月份北京市二手房成交量为30737套,评估均价为63082元/平方米,至今,成交一直未能突破2万套大关。2018年2月份北京市二手房成交量为7914套,评估均价为58319元/平方米。

  而链家通过自身二手房成交系统得出的参考均价显示,317楼市调控政策实施后,除了2017年4月二手房价格有所回升外,此后均呈现逐月下降的趋势,到今年2月份,整体下跌幅度接近13%。

  国家统计局数据显示,2018年前两个月商品住宅销售面积增长2.3%,销售金额增长15.7%。从全国范围来看,除了东部地区销售面积出现同比下降外,其他区域均出现不同幅度的增长,增幅普遍超过10%。

  这意味着作为调控重点区域的东部地区,一系列房地产及金融方面的调控政策对房地产市场的影响较大。

  从住房不炒到租售并举,尤其是2017年中央经济工作会议提出大力发展住房租赁市场特别是长期租赁后,建设银行等银行机构开始介入长租市场,整个房地产市场供需格局正在发生改变。

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