宁波

2018年房价允许涨多少?这个终极答案终于揭晓了

2018年01月25日来源:楼市参考行业动态责任编辑:nbadmin

原标题:2018年,房价允许涨多少?答案揭晓了!


昨天的文章中,本号已经用人口论和货币论给出了中国主要城市房价未来的走向——慢涨。

但慢到什么程度?今天,中国社科院给出了2018年房价涨幅的允许范围。

中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计:

在房地产价格方面,预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米,同比增长3.7%,增幅较2017降低约1.0个百分点,其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%,增幅较2017年下降约1.3个百分点。

中国社科院是国家的“最高智库”,它的预测某种程度上可以看作为政府的意愿。

关于社科院对于房价的预测用一句话概括就是:2018年,商品房预计同比上涨3.7%,住宅价格预计同比上涨4.2%。

这个涨幅范围是如何预测的呢?主要是根据CPI涨幅和货币贬值速度来预测的。

国家统计局1月10日公布了最新CPI数据,2017年全年CPI上涨1.6%,涨幅比上年回落了0.4个百分点。而从绝对价格来看,2017年1-12月,全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米,与上年同期相比提高416元,涨幅为5.6%。

住宅价格涨幅5.6%>CPI涨幅1.6%。

CPI,是居民消费价格指数,它反映的是消费品价格的涨幅,CPI越高说明物价涨幅快,我们手中钱的购买力就下降得快。

消费是拉动经济的三架马车之一,所以CPI还被作为反映一个国家和地区的经济现状的指标。CPI适度上涨,说明经济景气,反之则是经济衰退。正因如此,每年CPI2%的增幅已成为发达国家调控经济的手段之一。

再看货币贬值速度,货币贬值速度=M2增速(货币发行速度)-GDP增速(财富创造速度)。

2017年全年M2平均增幅为9.7%,GDP增速为6.9%,2017年的货币贬值速度为2.8%。

房价涨幅要快于CPI增速和货币贬值速度,是因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时,能跑赢货币贬值速度时,房子才对大众有吸引力,民众才愿意购房,政府的去库存目标才能达成。

换句话说,只有房价上涨,民众才有购房或投资意愿,当房价下降的时候,民众反倒不会买而是选择观望,所以市场才会将那句“买涨不买跌”奉为圭臬。

有人肯定会反驳,说自己正盼望着房价下跌,然后立刻下手。但市场多次验证过,当房价整体下滑的时候,观望者肯定要比下手的人多。

一旦民众陷入观望,楼市库存就会越积越多,政府提出的去库存任务压力就会更大。卖不出去房,地方政府土地交易会受影响,进而影响到各城市的财政收入。

所以,政府调控楼市虽然要控制住房价,只是不允许其上涨过快,而并非不允许其上涨,每年都会给出一个适当的范围。

在2017年许多城市公布的限价政策中,你会发现,他们都没有限死房价,而是规定开盘价不得高于周边同样小区的多少多少。

例如东莞的限价令是这样说的,要求首次房价备案的楼栋均价不得高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)。

再如深圳,深圳出台关于新房开盘价格规定的细则中是这样说的:新房备案价不得明显高于周边房价。“不得明显”如何理解?就是不允许太大的涨幅。

这个范围如何拿捏?需要满足两个要求,一是要大于CPI增速和货币贬值速度,二是要低于人均可支配收入增幅。

2017年的房价涨幅就刚好达到了这个要求。2017年CPI涨幅为1.6%,货币贬值速度为2.8%,房价涨幅为5.6%,人均可支配收入增幅为7.3%。

低于CPI增速和货币贬值速度,民众的购房意愿会下滑,会影响去库存;高于人均可支配收入,百姓想买也买不起,同样会影响去库存。居中是最理想的模式,既刺激了经济增长,又不影响百姓购房。

2018年,政府已经发声,要支持刚需客和改善性需求人群购房。要达到这个目标,根据社科院给出的住宅价格预计涨幅是4.2%,2018年要做的,就是努力让百姓的人均可支配收入高于住宅价格涨幅。从历年数据来看,不出意外,基本会达标。

社科院预测的住宅4.2%的涨幅,是全国住宅的平均涨幅,各类城市的涨幅会不一样,一二线城市可能涨幅大一些,而人口流失的三四线城市和调控极其压力的城市可能会下跌。

同时,这个数值也表明,中国主要城市房价的上涨是一种趋势,从这个趋势中可以解读出两点:

1、那些迟迟观望,还在盼着房价下跌再入手的人,该醒醒了。房价不会下跌到你想要的价格,中心城市的刚需客,如果能买得起,就早买早心安吧!

2、那些还妄想短炒获利的投机客,也该死心了。4.2%的房价涨幅,根本撑不起你的杠杆利息,会让你得不偿失。

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