买房把钱花到刀刃上，不知道未来房价涨跌怎么能行？

对于即将要买房的人来说，最纠结的就是不知道未来房价是涨还是跌。尤其是在楼市调控的大背景下，影响房价的因素过多，而且又有限价政策，所以一时半会的真的无法判断房价的走势。如果买了之后，房价涨了还好说，但是如果跌了，那可就是完全没法补救了，如果房价处于下行期，即使降价房子也不一定卖出去。

如果说普通购房者买房是为了自住，那么房价涨跌的影响还不大，但是对于投资客、炒房者，或者那些改善型的购房者来说，影响就明显了。投资客、炒房者买房是为了盈利，如果判断不准房价的走势，那么不但投资没有回报，还得赔不少。随着对投资投机性购房需求的不断打压，投资客和炒房者的规模肯定比之前少了很多。由于限售的实施，部分炒房者已经被锁死，由于背负了巨额的债务，而房子短时间内又无法脱手，离破产已经不远了。

改善型购房者有着正常的购房需求，尤其那些换购的，如果不了解房价走势，在换购的空档期房价出现波动，很可能导致换购失败。比如说卖掉手中的房子后，房价突然大幅上涨，那么就很难买到之前看好的房源了。

其实，对于房价的涨跌，并不是完全无迹可寻。房价涨跌虽然受到一些不可控因素的影响，比如炒房，但是总的来说，还是有一定的规律。不少机构和专家往往能够对某一区域的房价走势做出准确的预测，无非就是掌握了大量的数据和政策信息，通过这些数据和信息就可以得出一个区域未来房价的变化情况，那么，到底哪些因素能够决定房价的走势呢?

方正证券首席经济学家任泽平在一次培训会上，给出了决定房价涨跌的三大因素，分别是人口、土地和金融。

其实，房价的变化具有一定的周期性，要想判断某个区域的房价变化，就要从长期、中期和短期三个维度来进行分析。

首先，短期内人口难以有大幅的变化，而建房用的土地也都是之前出让的，也不会明显增多或者减少。因此，短期内衡量一个区域房价涨跌最主要的因素就是金融。金融对房价的最大影响就是货币发行量，如果货币超发，那么房价肯定会上涨。今年来房价上涨的一部分因素就是货币超发，这个可以从个人的工资就可以看出来。

其次，中期如果要判断房价的涨跌，就得看土地出让的情况。这包含土地出让的面积以及价格。去年，一线城市和热点二线城市的新房房价之所以大幅攀升，很大部分原因是由于过去的土地供应量不足，导致新建商品住宅面积同比大幅下滑，新房供不应求。今年，这些城市的房价之所以只是小幅波动，没有大幅上涨，主要是楼市调控，也就是限价约束的，如果没有限价，房价还得上升。

长期判断房价变化的话，就得看当地人口的变化。如果人口是净流入，预示着当地购买力一直在增加，即使在新房供应量不变的情况，由于买房的人多了，房子也可能供不应求，房价上涨也是再说难免。

因此，如果清楚的知道以上三个因素，那么只要进行组合来进行分析，要想知道一个区域房价涨跌其实并不难。以一线城市为例，虽然现在一直在控制人口的数量，但是人口增加已经是不争的事实，毕竟有越来越多的年轻人希望到一线城市闯荡。在人口增加的同时，土地供应量却难以大幅增长，尤其是市中心核心区域，更是一地难求。即使不考虑金融因素，你说一线城市的房价是涨还是会跌?

这也就是有一些业内人士不建议购房者去一些三四线城市买房。现在由于调控，导致购房需求外溢到一些偏远的三四线城市，未来一旦调控取消，而当地又没有吸引人去的措施的话，那么购买力就会下降，而三四线城市一般又不缺土地，所以房价很可能会下跌。

当然，除了上面说到的这三大因素之外，像信贷政策、房产税等，也会对房价产生影响。尤其是房产税，一旦实施，将是长久的影响整个房地产市场。目前已经确定，房产税是按照房产估值进行征收，而且是针对拥有多套房产的人进行征收。如果房产税实施的同时，以政府和国企主导的住房租赁市场建立的话，房租难以大幅上涨，那么也许会引发抛售，势必会导致房价短期内有大幅波动。

房子是用来住的，不是用来炒的，这一楼市主基调起码未来5年内不会变化。即使买房是为了自住，知道了房价涨跌情况，买房时心理才会更有谱，把自己辛苦赚的钱才能花到刀刃上。