租赁时代将至？13城试点集体用地建设租赁住房或打破现有楼市格局

销售住宅市场一统天下的局面，可能会逐渐发生一些变化。分析人士认为，随着从中央政府层面推进发展住房租赁市场，租售并举的市场格局，有望逐渐形成。

8月28日国土资源部住房城乡建设部在官网，发布了一份名为《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。

据国土部、住建部这份最新的通知，根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市，开展利用集体建设用地用于建设租赁住房的试点方案。

“为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。”对于此次试点方案的目的，两部委在方案中表明，试点的目标意在通过改革试点，在试点城市成营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则。在此基础上，形成一批可复制、可推广的经验，为构建城乡统一建设用地市场提供支撑。

对于编制实施方案，两部委也给出了明确的时间结点。试点城市根据方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，需在2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

将集体建设用地用于建设租赁住房，业界认为，该方案有利于提高集体土地价值和土地利用效率

“集体土地一般不好流通，集体土地价值不高的，也难免使用效率不高。从中央层面提出方案，将提高土地使用效率。” 中原地产分析师卢卢文曦表示。

随着近期租售同权温度的升温，发展、培育房屋租赁市场，成为十几个城市新的热点话题。扩大租赁供给的城市，包括北京、上海、广州在内的一线城市，先后公布或披露了未来几年扩大租赁市场的目标或计划。

北京提出未来五年加大租赁住房供应，计划供地1300公顷建设50万套租赁住房;上海提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。广州计划在未来五年供应825万平方米租赁住房用地计划，提供15万套租赁住房。

合肥、沈阳、南京、杭州等城市，披露住房租赁计划的同时，也从不同角度和层面以试点方案的形式回应了市场对于租售同权的呼声，以认同租房者可获得基本公共服务的权利。

有开发商指出，提供租赁房的其中一个问题是，从哪里获得生产面包的足够多的面粉。

“向市场大批量供应的租赁住房，土地供应是需要面对的重要环节。尤其对于一线城市，土地价格很高。如果土地获得成本较高，租赁住房的供应量能否跟得上，对于能否形成租售并举的市场格局有着重要意义。”一家房企高管说。

分析师指出，此次国土、住建对于集用建设用地试点建设发展租赁住房的试点方案，对于解决面粉从哪里来，给出了很有力的回答。

卢文曦向记者表示，对集体用地来说，试点城市有望建设用于租赁的房子。“对于以哪种方式出土地，一般情况下的途径或能是，集体土地变成国有土地，然后再出让使用权。” 卢文曦表示。

业界认为，该试点方案另外一层更重要的意义在于，这可能也是一种新的探索，即集体土地怎么流转入市。而这对于土地流转，发展更完善的土地市场，有着不同一般的意义。

“不过在看到好的一面的同时，也要防止把租赁住房变成小产权房。具体会如何落实，要过几个月各地细则落地后，再进一步观察。”卢文曦说。

就此问题，国土部和住建部也在方案中表示，承租的集体租赁住房，不得转租。“集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。”国土部、住建部在《通知》中如是表示