高房价的背后 楼市与汇率又有何种关联？

前几天，财经作家李德林(博客,微博)撰文称：“大家应该感谢高房价，这听上去很媒刺耳，可想想，如果不是有钱人把钱砸进房地产，150万亿的货币在市面上漂着，那岂不到处是钱，太危险了。”

说句实话，央妈毕竟不是亲妈，亲妈会想尽一切办法让你的钱包鼓鼓的，而不是变相让你口袋里的钱贬值。货币超发已经不是什么新鲜事了，在货币供应过剩情况下物价没怎么涨，楼市确实起到了蓄水池的作用。

实际上，这轮房地产“牛市”是货币放水、低利率及多轮政策刺激下的结果。而不断刺激楼市的主要目的有二，一是加快地产及相关行业去库存，以稳定中国经济；二是通过不动产价格的上涨，将那些想出逃海外的钱留在国内。

可以说，想方设法把钱留在国内，比楼市去库存更为急迫。因为去库存可采用“以时间换空间”的策略，逐步实现，而外汇储备大幅流失后，再赚回来可谓难上加难。

著名的蒙代尔三角理论显示，独立的货币政策、资本项目自由流动和稳定汇率不可能同时实现。换句话说，人民币国际化和汇率稳定不可兼得。

去年8月11日，央行出乎意料地启动汇改，人民币开始步入贬值通道。不得不说，这一时间点选择得并不明智。彼时，股灾风暴尚未平息，除深圳（楼盘）之外，各地楼市仍处低迷期，当局被迫在股市、汇市和楼市三线作战。

人民币忽然贬值之后，资本外逃的速度远超预期，外汇储备消耗巨大。让我们看看央行的公开数据：2015年中国外汇储备共减少5127亿美元，至3.33万亿美元。其中，8月至年底的5个月，外汇储备就大降近3200亿美元。

不少机构都指出，在逾3万亿美元的外汇储备中，可动用的外汇储备仅为1万多亿美元。如果这种流出速度常态化，中国的外汇储备将面临枯竭的风险。有经济学家提议将人民币一次性贬值到位，以消除人民币持续贬值的预期，但央行采用了另外一种办法，让人民币阶梯式贬值。

这是关键一役，渐进贬值的分寸如何把握，并非易事。在人民币贬值背景之下，“限外令”的存在已经没有必要，因此这一实行近十年的政策在去年8月被废除。但这远远不够，将大笔大笔的钱沉淀在国内，最简单的办法是形成资产价格的上涨预期。

去年堪称惨烈的股灾发生后，股市已被人们抛弃，惟有楼市可担此重任。密集的楼市政策刺激一直持续到今年2月，在各种利好的叠加效应之下，房价上涨的接力棒由深圳传到上海（楼盘），再传到北京（楼盘）、广州（楼盘），进而传递给更多的二线热点城市。

不得不说，这是一场颇为危险的游戏。如果房价温和上涨，会具备上涨的可持续性，资金将长期看好中国楼市；如果房地产市场在短时间内加速赶顶，将会透支未来的增长空间，令那些此前预期房价还有一涨的资金，纷纷选择在高点抛售房产套现，并在人民币尚未大幅贬值时兑换成美元等外币，通过各种渠道流出中国。

也就是说，如果节奏把控不好，非但不能将钱留在国内，反而会因不动产价格短期内飙涨，促使资本的进一步外流。

而今年部分热点城市的房价如脱缰野马，几近失控。为了抑制泡沫，也为了抑制资金在高点大规模套现，不少二线城市重新启动了限购。

最近，在勉强支撑3个月后，人民币汇率中间价跌破了6.7的重要关口，并一路贬到6.77。尽管今年外汇储备流失的速度较去年有所放缓，但美联储12月再启加息周期已无多大悬念，人民币贬值压力远未释放完毕。这对中国楼市不是什么好消息，尤其对那些泡沫迅速膨胀的城市，是一大考验。

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